市盈率陷阱之地产：买房子不如买地产股

　　买房子好，还是买地产股好？

　　先看下面这组数据：在过去一年里，A股房地产板块的整体涨幅仅为2.66％；而据统计局发布的相关数据显示，2013年全国一线城市房价普遍出现上涨，其中上海新建商品住宅销售价格涨幅更是超过14％。

　　这意味着，如果在2013年你用同样的两份钱，一份买入房地产股票；另一份买入房产，在不考虑任何房产转让费用的时候，买房子比买地产股赚得更多。从这一角度来看，买地产股不如买房子。

　　但是，在2014年伊始的这个时间点上我们提出“买房子不如买地产股”的观点，却有着强烈的理论支撑——一方面在国家宏观调控日益严峻的背景下，房地产价格出现大幅调整或是大概念事件；二是经过前几年房价的疯狂上涨，不少房子的租金回报率已经变得很低，有的甚至不如一年期存款；三是目前地产股估值已处于历史低位，仅有10倍左右，较2007年高位时期平均83倍的市盈率大幅下降，甚至低于2008年低点时14倍的市盈率；四是不少房地产股票还有不错的分红回报。因此，种种证据都彰显出这样一个结论：地产股值得买入。

　　不过，需要注意的是，并非所有的地产股都值得买入。我们建议投资者重点关注华侨城 A （000069 ）、万科（000002 ）、金融街（000402 ）三只股票，我们期待这些股票在接下来的时间里能有好的表现来回报投资者，同时也希望得到广大投资者的检阅。

　　 租金回报率赶不上存款利率

　　近年来，随着房价的节节攀升，房租也水涨船高，然而房子的租金回报率却大不如前。据有关统计显示，2003年在广州做“包租公”、“包租婆”的话，只需12.8年就可收回成本；但在2013年广州的租金回本时间却长达34.5年。这意味着，按照现今的行情，哪怕不间断出租，即使到60岁退休也难以回本。另据测算，2013年广州的租金回报率仅有2.9％，而同期一年期存款的年利率为3％，这显示出其租金回报率甚至不如一年期存款利率。

　　广州尚属一线城市，在一些不发达的三四线城市，租金回报率则更低，部分城市还出现了房屋难租出去的现象。

　　另一方面，二级市场上房地产股票自2007年到达顶峰后最近几年一直持续调整，估值已经处于历史底部。

　　据Wind资讯统计显示，2007年10月16日上证指数6124点的位置时，房地产股的平均市盈率为83.43倍；2008年10月28日上证指数创下1664点新低的时候，房地产股的平均市盈率为14.31倍。而目前房地产股的市盈率为10.44倍。

　　10.44倍！房地产板块的这一市盈率水平，不仅较2007年顶峰时期大幅下降，甚至低于2008年股市新低时的水平。

　　另有数据显示，2008－2013年，房地产板块的市盈率经历了一个由高到低，再有所回升最终处于低位的过程，而目前10倍出头的市盈率也已经是近几年来房地产板块市盈率最低的时期了。

　　10倍的市盈率代表了什么？即是一家公司利润保持不变的话，把每年赚来的钱全部用于分红，投资者需要10年收回投资成本。这样一比较，是买房子划算还是买地产股划算，显而易见！

　　 悲观预期已过度反映

　　我们注意到，房地产股票在2013年的表现并不佳，这也是造成其估值回撤的一个重要原因之一。据Wind资讯统计显示，在142只地产股中，2013年股价出现下跌的股票达到80只，占比超过50％。其中股价跌幅最深的中南建设下跌幅度高达48％。此外，跌幅超过30％的有15只个股。

　　但是，我们同样注意到，整个房地产行业和房企的业绩在2013年并不糟糕。虽然在国家宏观调控的背景下，行业受到了冲击，但是销售增速恢复的情况却好于市场预期。相关数据显示，2013年全行业实现销售额8.14万亿，同比增长26.3％，这一增速较2012年扩大了16.3个百分点；同时，行业全年实现销售面积约13.06亿平，同比增长17.3％。

　　此外，从地产企业发布的2013年业绩预告来看，预增情况也好于同期。相关数据显示，142家公司中目前有45家企业发布业绩预告，其中预增33家，排除部分异常增速后的平均预增幅度为117.87％；预减的有12家，平均预减幅度为-172.49％。有分析人士预计，一线龙头地产公司2013年业绩锁定性较强，预计2013年业绩平均增长率在24.62％；二、三线龙头公司业绩预计全年增长在22.03％。

　　业内人士指出，从当前行业基本面来看，无论是从销售成交量、成交价，还是行业景气度、对行业前景的信心等，均好于2008年时的情况。地产股当前超低的估值，其实已经过度反映对未来行业销售、开发增速下降，以及政策调控等的悲观预期。

　　此外，值得注意的是，从房企公布的1月销售数据来看，万科、招商地产等龙头企业业绩超预期增长。因此，无论是从估值，还是行业目前的实际情况来看，地产股都存在着反弹的要求。

　　 三家龙头企业值得关注

　　并非所有的地产股都值得买入，正如“买股就买龙头”的俗语一样，地产股的龙头企业才值得投资者，本刊甄选出三只地产股，希望得到投资者的检验。

　　万科A（000002）：公司是全国性的地产龙头。2013年前三季度公司实现营业收入634亿元，归属于母公司净利润61.6亿元，分别同比增长37.5％和21.3％。2014年首月销售实现开门红，1月单月销售金额相当于公司2013年全年销售金额的1/6，为公司2014年全年的销售态势奠定了良好的基础。有分析人士预计公司2014年销售金额有望超过2000亿元，同比增长17％。目前万科A的价格约为7.5元，而万科B的价格接近10元（12.5港元），A股的价格折价明显，值得关注。

　　华侨城A（000056）：公司扎根深圳，全国持续扩张。华侨城A不仅仅是一家单纯的地产公司，公司打造了独特的“旅游文化＋地产”的商业模式。受益于多处旅游项目的开业和房地产结算量的大幅增加，公司2013年度实现营业收入282亿，同比增长26.58％；实现净利润42.9亿元，同比增长11.36％。由于公司主要项目所在地的房价已大幅上涨，有利于公司在2014年保持稳定增长。

　　金融街（000402）：公司是商业地产龙头。2013年前三季度公司实现营业收入101.63亿元，同比增长14.81％。公司资源价值严重被低估，其当前拥有约800万平米权益面积的土地储备和项目资源，其中在寸土寸金的金融街区域（含广安中心）资源总计超过160万平米。若有开发企业想要在金融街区域购置相同资产包，每平米房地价估计就要4－8万元。当前公司市值仅有160亿元左右。除了金融街区域的核心储备外，公司资源多位于北京、天津、重庆等地核心区，受房地产行业波动干扰小。公司是土地重估类投资主题中价值低估程度最高，资源价值最明确的企业之一。