上海新土改时间初步敲定 自贸四龙头股受惠

　　自贸区土改时间或定在上半年

　　近日有媒体报道，备受关注的上海自贸试验区土地转变用地性质的问题，已经有了初步时间表，针对上海自贸试验区内土地转性的问题，现在还在研究方案，预计今年上半年会出台相关措施。

　　上海自贸试验区占地面积仅28.78平方公里，其中工业用地占比过半，区内土地转变用地性质的问题，一直备受业界关注。有业内专家表示，在存量土地二次开发上，上海自贸试验区可能会先行先试，探索的力度预计比较大，比如在土地的规划管理上，有望采取负面清单管理模式，规定不能建的不建，其他则给予相对自由的空间。针对土地负面清单管理，有业内人士举了一个形象的例子，“比如监管部门规定，这个区域内不能建住宅，那么这个地方就不能建设住宅，但是拿来建商铺还是办公楼，这个却是可以自己选择的。”

　　分析人士指出，在具体规划出台前，目前自贸区的计划是优先保证公益类设施的用地。按照此前规划，上海自贸试验区将以国际贸易、金融服务、航运服务、专业服务和高端制造五大产业为导向，进一步提升区内服务业比重，加快传统产业转型升级，深化在功能创新拓展、产业转型升级、资源要素配置等方面的试点，形成与上海“四个中心”建设的联动机制。

　　自贸区管委会或成土地规划平台

　　值得一提的是，在上海自贸试验区的土地规划中，自贸试验区管委会可能会扮演关键角色。有相关人士表示，未来上海将以上海自贸试验区管委会为平台，统一规划上海自贸试验区土地，鼓励土地的混合使用和建筑的复合利用。

　　按该相关人士的说法，针对上海自贸试验区的土地问题，上海市规土局的工作主要是“1 3”四个方面。“1”是上海自贸试验区整体的土地规划方案，“3”即试验区28.78平方公里的战略性规划；具体实施的规划，包括开发容量的设计，每个街坊的规划以及综合性的土地政策等。

　　这一预期与稍早前上海市国土局局长庄少勤的表态一脉相承。去年10月，上海市规土局局长庄少勤和副局长徐毅松曾带队到上海自贸试验区调研。庄少勤当时对自贸试验区下一阶段工作提出了三点意见：一是自贸试验区的规划工作要守好生态底线、安全底线和公共服务底线。二是在土地方面，要建立土地动态流量的概念，不断创新提高土地利用效率的方式方法。积极探索土地混合使用和建筑复合利用的新模式，进一步节约集约利用土地；建立合理的利益分配机制，处理好公平与效率的关系，为自贸试验区新业态的落地提供空间保障。三是聚焦制度创新，进一步赋予自贸试验区更大的行政审批权限。

　　自贸区地荒隐现

　　土地“转性”迫在眉睫

　　上海自贸区原有土地规划是按功能区块划分，分为行政办公用地、商业金融业用地、研发生产用地等11个功能区块。但自贸区挂牌后，欲在区内开设业务的国内外企业蜂拥而来，未来像产权交易所、贸易仲裁中心、税务管理机构，以及各方关注的离岸交易中心、跨境金融资产交易平台、知识产权及技术交易所等名目繁多的机构、公司，都将涌入这一区域。土地供求矛盾将日益凸显。

　　以外高桥为例，占地10平方公里(其中封关运作面积8.9平方公里)，占上海自贸区总面积28.78平方公里超过1/3。由于保税区性质，土地多以仓储、物流等工业用地为主，区内办公项目不足，目前主要有汤臣国际贸易大厦、东方国际文化贸易中心、外高桥大厦、东华金融大厦，以及一些中低端物业。而这些大厦建设年代久远，与自贸区管委会一墙之隔的汤臣大厦，建于1995年，迄今已有18年之久。尽管如此，去年10月上旬，自贸区办公租金已经达到均价4.9元/平方米/天，较年初上涨207%。

　　业内人士表示，自贸区内还有土地储备，但基本由上市公司和国企持有，除了“大地主”外高桥集团之外，如海博股份区内拥有11万平方米土地，锦江投资拥有6000平方米土地，浦东金桥拥有1.78万平方米仓储土地。另外，虽有存量，但由于后市看涨，不会一次性放出，必然是有一定步骤和门槛，或是定向投放。因此，目前民营企业机会不多，地块溢价比较高在意料之中。由于区内新增土地有限，现存土地又以工业用地为主，通过改变土地性质，“盘活”既有土地，解决“地荒”问题，显得迫在眉睫.()

　　上港集团：公司的战略目标是发展成为全球卓越的码头运营商，发展主线为首先重点发展母港，在巩固母港核心竞争优势的前提下，凭借积累的经验与母港发展奠定的坚实基础，稳步走向世界。具体战略目标包括：将上海港发展成为世界集装箱第一大港；发挥协同效应，提升四大支柱产业能级；完成功能结构调整，形成四大功能性港区；集团管理与运营效率达到国际一流水平；充分利用洋山保税港区政策，在3至5年时间内形成东北亚集装箱国际中转中心，争取在1至3年时间内形成东北亚空箱转运中心。

　　外高桥：公司位于国家重点保税区上海外高桥保税区内，全面参与保税区的综合开发和经营。外高桥保税区于1990年6月经国务院批准设立，规划面积为10平方公里，位于上海浦东新区，濒临长江入海口，地处黄金水道和黄金岸线的交汇点，紧靠外高桥港区，是全国第一个，也是目前全国15个保税区中经济总量最大的保税区。公司作为外高桥保税区的开发商、营运商、服务商和上海第四代国际社区森兰外高桥的城市开发商，在浦东外高桥区域拥有大量的工业物业和土地资源，为公司的长期稳健经营打下了坚实的基础。

　　陆家嘴：公司目前长期在营甲级写字楼共9幢，总建筑面积超过47万平方米。截至2012年末，运营一个完整日历年度以上的甲级写字楼年末平均出租率约为94%；2012年下半年投入运营的陆家嘴金融服务广场(软件园11号楼主楼)的年末出租率已经达到了78%。公司的大股东上海陆家嘴集团与新希望集团有限公司和日本SBI控股株式会社在上海浦东新区签署关于打造互联网金融服务平台、开展互联网金融服务业的战略合作备忘录，拟共同在中国(上海)自由贸易试验区开展金融创新业务。

　　上海物贸(600822)：公司前身为上海物资贸易中心，是中国500家最大物资流通企业之一和中国物资流通综合实力百强企业，目前已形成现货、期货两大市场格局(保税区生产资料交易市场内从事现货交易及期货标准合约的交易)。公司通过内部资源整合和新增投资，加快金属贸易与物流、加工结合的步伐，通过投资收购仓储企业，在上海杨浦、徐汇地区分别打造两个基地，即金属物流基地和以钢板为主的钢材加工、营销物流基地。