楼市进入剧烈变化期 人民日报：利空已得到宣泄

　　 ===本文导读===

　　 【砸盘在先】融资趋紧股市“熊出没” 楼市进入剧烈变化期

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　　 【楼市分析】
               

　　 【股市分析】
               

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　　融资趋紧股市“熊出没” 楼市进入剧烈变化期

　　根据国家统计局发布的官方数据，1月份全国 70个大中城市新建住房价格平均上涨。其中69个城市上涨，1个城市下降。与去年同月相比，最高涨幅为20.9%，最低为下降4.3%。

　　与此同时，杭州楼市出现大幅度的降价促销，引发了外界对房地产市场的担忧。

　　2月24日A股市场房地产股遭遇“黑色星期一”，跌幅逾5%。原因直指此前盛传的包括兴业银行在内的多家银行暂停房地产开发贷款。

　　业内人士分析，“崩盘论”目前并不靠谱，但楼市正处剧烈变化期，年初楼市有三个现象值得注意，银行利率规模收紧、地产股领跌股市、杭州房价开始大幅跳水，种种迹象表明2014年楼市在流动性风险、融资环境等方面面临不确定性。

　　年初融资趋紧

　　2月份记者走访了长沙市多家银行，据不完全统计，工行、招商、建行、农行在执行基准利率之外，中行、交行、光大、中信、浦发等银行首套房贷款利率均有所上浮，大多上浮10%。

　　“房地产作为资金密集型行业，资金链与楼市走向的相关性达到90%左右。”长沙一位业内人士指出，“房产吸纳了银行太多的资金，让银行贷款额度日趋紧张，不少银行纷纷收紧了房贷业务。”

　　2月25日,兴业银行发布公告。公告中确认停办夹层融资业务，“但业务规模在本行业务中占比极小，对本行经营没有实质性影响。”

　　房地产夹层融资业务，是一种股权信托模式，即资质较差的地产商不满足“四三二”规定(四证齐全、30%的自有资金投入、国家二级资质)，采取成立房产信托计划方式，先向项目公司收购股权(一般在80%以上)，到期后项目公司再回购股权的“假股权、真债权”模式。

　　业内人士认为，房地产夹层融资业务在银行业务中占比很小，暂停该业务影响不会太大，市场最为关注的开发贷款和按揭贷款并不在本次暂停和调整的范围内。

　　利好的业绩换不了银行的“钱袋子”

　　在已经公布房企的年报显示，恒大地产2013年全年销售金额约1003.97亿元，较2012年增加约8.8%。保利地产2013年保利地产营业总收入为923.3亿元，同比增长34%。

　　值得注意的是，在如此利好的消息的情况下，为什么银行要收紧房贷规模引人深思。

　　土地方面，根据年报统计。大型房企已经在2013年有大规模资金回笼，但地价涨势不可逆转。2月11日的国土资源部官方数据显示，全国105个主要监测城市，住宅类地价为5033元/平方米，同比增幅最大，达到9.0%。

　　土地价格上涨给房企带来更大的融资压力，但房企“金融化”从侧面说明房企迫切的“钱荒”。

　　1月24日晚间，恒大地产发布公告称，公司已通过其附属公司在市场上以33.02亿元收购4.02亿股华夏银行股份，占公布日期华夏银行已发行股本总额约4.522%。1月29日世茂股份日前便宣布以21.86亿元价格，购入申银万国证券7.74%股份。

　　据Dealogic的数据显示，截至目前，中国房地产公司已发行价值79亿美元的债券，连续第二年夺得全球房地产债券发行的冠军，占全球房地产发债规模的38%。据了解，美国的房地产发债规模在全球排第二，发债57亿美元，占全球的27%。

　　“不管怎样融资，最终就是为了拿地。土地作为稀缺资源，拿到土地就拿到金条。虽然政府卖地卖得这么贵，但是，开发商是不可能倒贴的。没有一倍的利润，谁会用这么大的力气去入股银行、发行债券之类的。”业内人士透露。

　　“今年楼市不好说，目前市场很乱，不管是银行，土地，融资还是股市。也许3月3日‘两会’会带来政策的引导。”长沙业内人士黄先生说。

　　房价下跌“第一跳”

　　2月24日，德信地产宣布，其位于杭州的楼盘德信北海公园从人民币22,000元/㎡的均价降至人民币15,800元/㎡，降价幅度达到12.2%。随后引发周边多个楼盘跟风降价，引起业内不小震荡。

　　业内人士表示，“显而易见，这是营销策略。北京、上海、广州等特大一线城市房价仍在上升，但这是年初楼市流露的危险信号，未来三四线城市可能出现房价下降，值得投资者警惕。”

　　股市“熊出没”

　　股市是中国经济的“晴雨表”，2月24日，周一，恒指开盘不久便跳水下挫，地产蓝筹领跌大市。受内地传闻银行收紧房地产贷款消息打击，地产股显著调整。

　　绿城中国跌幅近10%，中国海外发展跌3.57%，恒隆地产跌2.76%、新鸿基地产跌1.81%、新世界发展跌1.73%、招商地产大跌8.07%、金地集团下跌7.66%、万科A下跌6.56%。万科A创出去年7月份以来的最大单日跌幅。

　　上证指数至收盘下跌1.75%，报收于2076.69点;深证成指则创下近期新低，报收于7542.53点，大跌2.68%。马年以来的上涨成果所剩无几。

　　2月27日，地产股再度成砸盘帮凶，万科跌1.35%，招商地产跌1.77%，保利地产跌1.04%，金地集团跌5.93。

　　一位金融专家告诉记者，未来部分房企出现资金链断链，局部性地区爆发信用风险的可能性仍然存在，以出血点的方式释放并非不可能。(新华网)