华夏幸福董秘：京津冀是大都市群崛起最后的机遇

　　赢富财经3月31日讯 在经历了连日的上涨之后，京津冀概念上周五大幅回调，往日风光无限的概念龙头几乎全军覆没，唐山港跌停，恒天天鹅、河北宣工、石中装备跌逾9%，福成五丰、华夏幸福、沧州明珠跌逾8%、华斯股份、冀东装备跌逾7%，18只股跌逾5%。

　　京津冀一体化概念是昙花一现，还是将成为类似于上海自贸区那样被市场反复炒作的概念题材？

　　中信证券邀请华夏幸福董事会秘书朱洲为投资者讲解京津冀投资机遇。朱洲分析称，“京津冀协同发展国家战略与以往的区域题材有本质的区别”，他将京津冀概念定义为：“中国最后一个超级大都市群崛起的历史机遇。”

　　在诸多券商发布的研报中，都将华夏幸福作为京津冀概念的龙头股之一，作为华夏幸福的董秘，朱洲的观点或许代表了京津冀概念“圈内人”的见地。赢富财经特意梳理了朱洲的主要观点，以飨读者。

　　京津冀一体化概念利好京东和京南区域

　　在谈到京津冀协同发展规划对于京津冀区域经济发展有何影响时，朱洲分析称，习总书记首次将京津冀战略协同发展的问题提到了一个国家战略的层面，并明确提出了 7大工作要求。这将为京津冀区域尤其是这三地之间的京南和京东区域的经济社会发展起到巨大的推动作用，特别是通过中央的行政力量加速上述区域之间的人流、才流、物流、产业流和信息流的聚集和融合。为当地的产业结构的升级优化和区域经济提升提供一个强有力的外部抓手。

　　其次，这还意味着首都北京 即将迎来城市史上的一个大变革。伴随着首都北京的城市功能定位的调整，一些非首都北京核心的城市功能将被纾解。环北京区域尤其是京南京东区域将迎来历史空前的一个产业、人口、和市政工作服务科教文卫机构的一个转移和城际的浪潮。其实之前已经有一些实际的动作以及新闻报道，我想大家也已经有所了解和感受。

　　最 后，北京的城市主导发展方向也更加的坚定和清晰。京津冀三地之间这样一个京南和京东之间的发展我们觉得将更加的风生水起。其实之前我一直提出一个观点，北 京的发展方向是比较明确的，就是往东和往南。如果对北京地形、地貌和整个经济发展比较熟悉的应该知道往北和往西是不太适宜发展的。所以整个的发展方向应该是往东和往南。

　　京津冀协同发展是历史必然

　　朱洲认为中央提出京津冀协同发展国家战略使历史的必然，是历史客观规 律使然。他分析称，纵观世界城市圈客观发展的一个规律，我们也研究过像伦敦、纽约、东京等一系列国际大都市的城市圈的发展经验，其实首都经济圈还处在一个中心向周边溢出要素资源的初步阶段。国际大都市圈应该会经过四个阶段，北京还只是处在第二个阶段的初步阶段。之后的第三个阶段会向中心城市周边出现会各种 功能性新城或者辅城，城市功能会一定程度上的分摊至周边区域。第四个阶段，新城与新城之间、新城与中心城市之间会出现一个互联互通的功能分布定位非常完整的一个真正意义上的城市群。因此我们可以看出整个大北京区域的发展潜力是非常巨大的。所以中央提出京津冀协同发展国家战略使历史的必然。

　　京津冀一体化是中国最后一个超级大都市群崛起的历史机遇

　　证券市场上每天都会出现各种各样的题材、概念、热点，有的消息成为了股市的催化剂，并且能持续很长时间，而有的则转瞬即逝，来时轰轰烈烈，走时黯然收场。那么京津冀一体化会成为两者中的哪一个呢？

　　朱洲分析称，其实我们一贯觉得这种区域的题材是相对难把握的东西，往往都是政策来了股票有所反应，而过两天市场的热点就不在这里了。

　　我 认为这次京津冀协同发展国家战略与以往的区域题材是有一个本质的区别。改革开放30年的历史证明，决定区域兴衰的既有政府的力量又有市场的力量，任何一方面都无法单独决定这个东西。一方面这次政策的起点特别高，它是一个国家战略，并由习主席亲自规划的东西。另一方面相比其他很多区域京津冀它是有一个产业基 础客观存在的。话句话说由于有北京的辐射作用，由于有天津大港口的客观存在。因此环北京区域的存在并不是靠某一个政策而时这个地方存在，而是的确有市场的力量在起重要的作用。

　　我把它定义为：中国最后一个超级大都市群崛起的历史机遇，因为市场上通常喜欢把环渤海和长三角、珠三角相提并论。但 是，实际上从城市规划专业角度看这三个地方有本质的区别。今天的长三角和珠三角是一个产业良性布局、功能区相互协同的城市群。类似于美国的五大湖区和日本的一些城市带。环渤海到今天还是没有形成一个产业良性布局的。从城市区域和规划的角度来讲，我们认为环渤海经济圈其是更像墨西哥城周边和莫斯科周边的一种 产业的分布。如果我们从北京和天津的GDP占整个环渤海城市带的占比来看，我们可以看出来整个环渤海城市带整个经济发展水平是很不均衡的。在这种情况之下 我们觉得城市群相比孤立大城市的存在有明显的合理性。因为只有合理的实体的产业布局才能使中心城市的吸引力虽然大但却并不是不可替代。只有城市群这样的布局才能使公共资源和自然环境最终走向可持续发展。

　　因此我们认为孤立大都市的发展之路是不可取的，那么在大都市走向城市群的道路上，最核心的过程就是填平区域发展洼地的过程。这个过程需要公共资源、政策的支持，需要打破很多行政的束缚，也需要企业的努力。

　　企 业的努力不仅限于买一套房子、开发一个房地产，最关键的努力是导入实业、导入实体产业竞争能力的一个努力。当然这样的努力光靠一个企业并不能完成，实际上 促进公共区域的配置、克服行政辖区的束缚是这种努力成功的另一个关键。比如北京的三甲医院、高校、地铁、机场的兴建实际上是一种公共资源缓慢流动和再分配过程的一个启动。填平洼地的客观后果实际上是这些洼地区域各类资源价值的提升，包括实业价值的提升和土地价值的提升。这种土地价值的提升并不是伴随着房地 产行业周期景气波动而波动的。而是整个产业规划以及城市集群战略变化的结果。从规划的角度讲，我们觉得这个机会是系统性和战略性的。我们认为对于市场来说是一个非常重要，值得关注的方向。因此我们组织了这样一个电话会议。

　　北京过去受行政区划束缚  未来将改变

　　翻 开地图，不难发现北京和天津不仅在地理位置上处于京津冀城市群的中心地带，而且在城市空间结构中也处于核心位置，京津的经济实力和两市之间的经济联系量远 大于其他城市，是决定和影响整个区域的增长重心和经济中枢。从经济实力来看，2012年北京和天津两市地区生产总值之和占整个京津冀城市群的53.7%。 从经济区位度来看，2000～2010年，北京和天津的经济区位度都有较大上升，且远远高于其他城市，与北京、天津相邻的廊坊、承德和唐山的经济区位度也有所上升，而距离北京、天津较远的城市(如石家庄、邢台、邯郸)的经济区位度却在近几年有所下降，反映了北京和天津两市的极化效应依然明显，区域内不平衡性还在加剧。从人均GDP来看，2012年北京和天津人均GDP分别达到14027.13美元和15129.04美元，而河北省人均GDP仅为 5838.95美元，不仅远远低于京津两市，甚至低于同期全国平均水平(6094美元)。河北省的城市规模及其经济实力，与京津两市之间存在如此大的差距，反映了京津冀城市群“双核”格局突出，内部发展不平衡。

　　为什么京津冀地区没有发展成为像珠三角或者长三角那样市场化程度较高，区域内发展较为平衡的经济区呢？

　　朱 洲分析道，城市圈的发展实际上是有一定的客观规律的。从整个中国发展的布局来看，最先发展的是广深一带，逐步由南往北发展到长三角城市群，接下来发展到我 们叫京津冀也好叫环渤海也好。由于每一个地方对资源、产业、人口的承载是有限的，那么当发展到一定的程度就必然会有下一个发展区域。

　　长三角 作为一个沿海区域同样会具有一个很好的发展机遇。上海这样一个金融中心的打造，包括以及周边互补型的功能定位城市的发展，它的发展成功率很高。现在环渤海区域或者叫京津冀区域同样得到了一个巨大的政策支持，同时它本身的产业发展已经到了一个大城市本身内在结构无法承受的时机，所以它是内外合力促成了这样一 个大的城市圈发展机遇期的出现。

　　我认为它的发展的基础要素应该是具备了，他未来是否能够成功或者说未来成功到什么程度，很大程度上取决于政 策落地的力度。我为什么说北京现在就城市的发展而言是比较落后的，大家可以看到上海、广深一带的城市群落，不管是城市中心、城市副中心、还是周边的卫星城的功能定位和结构化的体系都已经形成，而北京是几乎没有的。所以说它的发展潜力是巨大的。只要政策引导得当的前提下，加之要素的合理流动和配置的话，相信 市场力量的推动将会使之形成一个可以和上海、和广深相匹及的一个新的经济增长群的。

　　为什么北京在长期的历史发展过程中形成了一个更像莫斯科、更像孟买、墨西哥城的这样一个孤立大城市的这样一个状态；而不是形成了像美国五大湖区、日本东京带这样一个城市的状态；而不是像上海和深圳自然而然形成一个大的产业集群发布这样的一个情况。

　　这 到底是什么原因造成的，回过头我就去看人民日报的文章，它是这样写的：座谈会上，中共中央政治局委员、北京市委书记郭金龙首先汇报，他表示，总书记关于京 津冀协同发展的重要指示，使北京的同志豁然开朗，北京要克服行政辖区惯性思维的束缚，自觉把工作放在京津冀协同发展的大局中去谋划和推进。所以我个人认为过去的环北京大城市带之所以没有像今天的东莞、贵州、中山、珠海、上海周边苏州这些城市，那么物质、文化、精神、活都比较发达的区域，可能是因为比较过去 受了行政辖区的束缚。换句话说北京这个城市是一个将公共资源大量配置在自己核心区域的一个城市，比如说不仅把教师和学校都配置在自己本城，而且还配置在海淀、西城这些行政区域。不仅把地铁都修在城市的内部，而且这个城市地铁的密度在主城区和郊区也有显著的区别，它是一个向外延发散的过程，而不是像上海网状 的体系。这种发展观念的本身或者说这种公共资源不断聚集的事情不能够在继续了。环境污染越来越严重，房价越来越高，人民生活幸福感越来越低，交通越来越拥堵，产业也得不到一个合理的配置。打破这个东西的力量一方面固然是发挥市场机制的作用，另一方面我个人认为，就是中央引导公共资源重新配置，我们相信这种 公共资源的重新配置对北京周边的城市是会有核心的影响的。这些城市的起点越低未来改变的空间或者说未来向上的弹性就越大。