上海自贸区条例有望上半年颁布 10只股井喷(股)(4)

　　外高桥:增发获批,地产再融资开闸,自贸区建设加速

　　外高桥 600648

　　研究机构：申银万国证券 分析师：韩思怡 撰写日期：2014-02-28

　　外高桥26日晚发布公告,公司非公开发行股票获得证监会发审委审核通过。

　　外高桥再融资获批,意味着房企股权类再融资已取得实质性突破,也彰显了国家对上海自贸区建设的全面支持和特别关怀。1)根据增发预案,公司拟发行股票不超过2.67亿股,发行价格不低于13.20元/股,募集资金27亿元,投入自贸区及其配套区域的开发建设。2)外高桥是房地产类公司中首个获批的股权类再融资,意味着去年7月以来市场期待已久的房企再融资取得了实质性突破,也意味着自2010年以来尘封3年多的房地产企业向资本市场再融资之路终于打开。预计此后其他地产公司的再融资方案也将陆续过会。3)更要看到的是,外高桥作为首个获发审委通过的地产再融资方案企业,再次彰显了国家层面对上海自贸区的全面支持和特别关怀。

　　自贸区政策加速落地,土地二次开发为公司价值带来巨大提升空间。1)自贸区各项政策2014年以来正在全速推进。自贸区建设是国家战略,更是上海市发展的头等大事。春节之后,以人民币跨境使用细则为开端,各项自贸区配套政策密集出台。2)外高桥区域土地二次开发和转变用地性质势在必行,公司RNAV有望提升3倍。自贸区在产业发展定位上将提高服务业比重,目前外高桥近八成可使用土地是工业仓储用地,必然要求用地规划的配套调整。理想情况下,土地二次开发可使公司RNAV达到933亿,而目前市值仅305亿。

　　预计增发价格将达到上限,股权摊薄比例低,再融资成功将加速自贸区土地开发及公司业绩释放。1)虽然公司增发底价仅13.2元/股,但由于自贸区获批后公司股价已大幅上涨,预计最终增发价格将远高于底价。我们认为这次增发发行数量达到1亿股下限的概率较大,按此计算的股本摊薄比例为9.9%,在当前发布再融资预案的地产公司中为最低。2)再融资成功将使公司资金得到补充,加速自贸区土地开发,提升业绩释放速度。

　　外高桥再融资方案获批,地产再融资正式开闸,将加速公司在自贸区的土地开发。看好自贸区发展及区内土地的二次开发的巨大机会,重申“买入”评级。

　　暂不考虑摊薄的影响,我们维持公司13-15年的EPS为0.59、1.27、2.66元的预测,对应PE分别为51X、24X、11X。不考虑土地二次开发,公司目前P/RNAV为86%,当前股价已具有安全边际。自贸区发展及区内土地的二次开发为公司价值带来巨大提升空间,重申“买入”评级!