楼市更大规模降价或逼近 房地产企业业绩告急

　　楼市浓厚的观望情绪和不确定因素正在蔓延，曾经的“金三银四”行情遭遇寒流，被寄予厚望的“五一”小长假，一线城市楼市成交却全面失守。若左右楼市的银行信贷紧缩等基本面因素无大的改善，房企更大规模、更大幅度的降价促销大战或正在步步逼近。

　　当前，市场已经进入多方博弈阶段－－购房者在“买涨不买跌”中观望，开发商采取观望和博弈的策略，市场多方同时又在不断试探政府是否会出手施救。业内人士人认为，能否真正降价到位是激活当前楼市成交量的关键，也是缓解市场库存的关键因素。而另一面，期望政府“托底”的预期也在不断积累。

　　对于第二季度楼市走势，市场普遍不乐观，在银行信贷紧缩及一二线城市楼市调控政策“阶段性”收紧的市场背景下，楼市二季度已经难以出现大幅反弹的机会，开发商难以获得较大的利润空间，唯有“让利跑量”有助回笼资金谋取下一轮发展。

　　黄金周疲软，房企降价促销

　　五一小长假也被誉楼市黄金周，然而今年的黄金周楼市仍没从前四个月的低迷中回暖。开发商与购房者之间的博弈也开始出现微妙变化，购房者在“买涨不买跌”中继续观望，房企在资金压力下“让利跑量”。

　　今年五一假期，一线重点城市的楼市成交下调幅度较大，其中北京、深圳成交量的跌幅超过了80%。

　　数据显示，“五一”小长假北京新建住宅签约169套，二手房住宅签约31套，合计住宅签约200套，同比下降80%；上海一手住宅成交211套，成交均价约为2.81万元/平方米，同比略跌；广州市住宅商品房网签约406套，面积达4.44万平方米；深圳市一手住宅成交49套，相比去年同期下跌83%。

　　另据中原地产研究中心数据，五一期间受监测的54城市合计住宅签约套数为9887套，同比2013年同期的14642套下调了32.5%。其中，一二线城市下调幅度最大，北上广深四大一线城市三天合计签约835套。

　　楼市持续下滑趋势愈加明显，房企与购房者间的博弈局面，也开始出现微妙变化。各地开发商纷纷推出各类购房优惠活动，从杭州到成都、上海、广州、深圳等一二三线城市蔓延，开发商多年未见的“垫首付”甚至“零首付”促销优惠措施“重出江湖”。

　　中原地产首席分析师张大伟分析认为，从近期市场走势看，成交量持续下滑趋势愈加明显。全国整体市场而言，成交量已经接近半年处于下调趋势。他认为，当前房企与购房者之间的博弈已经出现了微妙的变化。在多方因素的冲击下，供需双方的市场预判已经出现转向，购房者观望情绪增多，而房企“让利跑量”心理渐占上风，供需格局已经悄然生变。

　　上海中原地产研究咨询部总监宋会雍则表示，在中央放弃“短期刺激”的信号下，开发企业的压力毫无疑问会继续增大，降价的步伐仍取决于资金条件。尽管买方存在“买涨不买跌”的心态，但市场仍有阶段性“心理价格底线”。如果开发企业发起促销，市场仍具有充足的吸纳能量。目前来看，房企主动性不够强，市场的观望局面也难以打破。

　　市场倒逼政策放松，预期强烈

　　年初至今，楼市表现不佳销售持续偏弱，导致库存高企，房价下行压力也逐步传导至土地市场，各地经济发展承压，地方政府对“救市”有迫切希望，政策“托底”的预期在不断积累。

　　从3月底传言杭州酝酿松绑限购，到“闽十条”，各地有关“救市”的传闻频出。直至近期，广西南宁已悄然成了首个官方“松口”限购的城市，即北海、防城港、钦州、玉林、崇左市户籍居民家庭可参照南宁市户籍居民家庭政策在南宁市购房。

　　无锡则宣布从5月1日起，该市购房入户的门槛从70平方米降至60平方米；杭州萧山区则通过下调土地竞买金，以减轻开发商资金成本压力。郑州市房管局也表示，在国家政策允许的情况下，未来将可能根据市场形势，对购房政策适时进行调整。

　　广发证券分析师表示，南宁对限购政策进行调整等举措，政策局部微调托底的预期正继续加强，尤其实在库存较高、销售较差、房价已经出现调整的城市，如长沙、杭州、天津等。

　　不过国泰君安分析师则认为，尽管有个别城市政策已经“松动”，但当前基本面仍比较羸弱，板块持续反弹仍有待大级别催化剂兑现，如更高级城市的放松预期，以及信贷政策的环比改善等。

　　上海中原地产研究咨询部资深研究员卢文曦分析认为，地方政府对“救市”有迫切希望，但在目前供求关系转变的情况下，直接取消限购政策实际对楼市向上的牵引有限。相对于直接刺激楼市，通过刺激经济发展、缓解房价和经济发展之间的落差、减小房价快速下跌的可能，或能取得更好的效果。

　　楼市二季度难现大幅反弹

　　在可售存量越发“压力山大”，成交行情难以撬动的形势下，市场普遍预计，在银行信贷紧缩及一二线城市楼市调控政策“阶段性”收紧的市场背景下，楼市二季度已经难以出现大幅反弹的机会，开发商在价格上难以获得较大的利润空间，坚持“跑量”回笼资金为上策。

　　穆迪助理副总裁、分析师梁镇邦表示，继第一季疲弱态势后，第二季度内地住宅市场的整体合约销售仍将不振。这是因为银行流动性收紧和中国房地产市场的气氛低迷，导致2014年第二季度合约销售情况将继续保持弱势，同时某些城市房价下降及经济增长放缓的预期影响了市场气氛。

　　另有房地产分析人士指出，大型房企总体仍然呈现出“犹抱琵琶半遮面”的特征，但相信这样的状况应该不会持续太久。从开发企业心态来讲，目前大多数开发企业已经比较现实，其对于当前期望值也明显没有之前那么高，预计二季度，大多数开发企业会采取比较现实的降价回笼资金的市场策略。

　　资料显示，万科A（000002.SZ）一季度销售面积和金额同比分别增长11.7%和24.2%；招商地产（000024.SZ）一季度销售面积69.03万平方米，销售金额95.99亿元,，同比增长0.23%和7.22%。

　　而金地集团（600383.SH）和保利地产（600048.SH）一季度销售情况则不乐观。金地一季度的销售面积57.7万平方米、金额77.1亿元，同比分别下降11.8%和10.8%；保利在首个季度，实现签约面积217.71万平方米，实现签约金额280.71亿元，同比减少23.66%和8.73%。

　　在首季度的销售中，房地产龙头的增速出现明显放缓，多数房企一季度销售目标未完成。据莫尼塔研究报告，多数房企一季度销售情况低于目标值20-30%，大型房企开发商也出现降价情况，幅度在10%-15%，企业的战略目标也调整为追求销量，抢占市场份额。

　　同策咨询研究部总监张宏伟认为，在银行信贷紧缩的市场背景下，大型房企开始大幅降价的市场行为让当前的市场态势更加明朗化。在当前的市场博弈阶段，能否真正降价到位是激活当前的楼市成交量的关键，也是缓解各个房企及当前市场库存相对较大的关键。

　　他预计，第二季度开发商仍要坚持“跑量”的基本原则，坚持以现金为王，根据政策层面“阶段性”的变化特征，一方面通过“跑量”回笼资金，另一方面，将资金投入到土地市场拿地，及时“换仓”谋求下一轮市场的发展机会。