探明两底线黄金时代告终 房地产过渡至白银时代

　　最近，关于房地产业的争论颇多，房价至少跌3年、救市、松绑限购甚至崩盘等言论甚嚣尘上。笔者以为，这些言论都未免有失偏颇。房地产业一如中国经济主动降速一般，再维持以往的“暴利”水平显然是不切实际的，但悲观到崩盘则又有点杞人忧天了。

　　在纷纷扰扰的众多关于房地产业的言论中，笔者以为万科总裁郁亮的判断更切合实际也更有说服力。据媒体报道，郁亮认为，中国房地产业的前景仍然健康，只不过以往的“黄金时代”已告终结，而“白银时代”刚刚开启。

　　“黄金时代”往往意味着高增长、高收益，“白银时代”则要略逊一筹，但仍有相当的利润空间可供挖掘。

　　郁亮乐观地认为，政府限制房地产业投机的政策已经见效，目前房价可持续性增强，并且房地产业不存在泡沫，自2008年政府收紧政策以来，开发商和个人投资者的金融杠杆已经大幅减少。

　　但更多的房地产企业和专家则没有这么乐观。

　　中国社科院金融研究所研究员易宪容认为，国内外金融市场条件发生了根本性变化，从而使得资金密集、如此巨大的中国楼市无法再融集到低成本的资金、无法以更大杠杆让大量资金流入等。当金融市场条件发生如此巨大的变化时，国内房地产市场出现周期性调整就是一种必然了。

　　那么，国内房企能禁受多大幅度的调整呢？

　　据《北京青年报》报道，在关于贵阳国际金融中心一期商务区项目的可行性报告中，中天城投对风险和收益进行了预估。开发商测算，如果销售均价下降15%时，项目整体销售净利率为10.83%；当项目销售均价下降32.93%时，项目仍能实现盈亏平衡。

　　其他房企在做类似可行性报告中也提到，房价下跌25%左右项目都能维持在盈亏平衡点。

　　以上信息透露的是大部分房企可承受的房价底线。

　　在房市降价、库存猛升的关键时点，央行在5月12日召开会议，厘清了银行信贷和刚需的关系，明确了信贷要保证刚需需求的底线。

　　在两条底线明确之后，就不必为房地产市场的波动或调整而焦虑了。因为房地产业影响着国民经济的方方面面，政府要想方设法避免这个产业大起大落，在出现非理性涨跌时政府不会坐视不理。而从中国经济转型升级的角度考虑，房地产业稳则中国经济稳，房地产业实现转型升级则中国经济转型升级就有了坚强后盾。

　　最后，虽然房地产业曾经的“黄金时代”一去不复返了，但“白银时代”则会延续很久。因为，房地产业的新增长极还有很多，比如新型城镇化、保障房、棚户区改造等，房企抓住了这些机会，就不愁没有饭吃。