上海自贸区2014版负面清单发布 14股分享金矿(6)

　　浦东金桥:收购北区厂房和转让在建工程,助力自贸建设

　　浦东金桥 600639

　　研究机构：海通证券 分析师：涂力磊,谢盐 撰写日期：2014-06-04

　　事件一:6月4日,公司公告,为提高公司在金桥开发区北区的资源配置能力,公司收购集团公司在北区拥有的厂房约2.63万平,包括:北区T20地块部分标准厂房(位于浦东新区金藏路258号4号楼4-7层、5号楼6-7层工业厂房),建面1.55万平;北区T40地块部分标准厂房(位于浦东新区金穗路2218号的全幢工业厂房),建面1.08万平。公司将支付收购金额合计1.60亿元。其中,T20地块标准厂房总价为9674.7万元,T40地块标准厂房总价为6343.86万元。

　　事件二:6月4日,公司公告,公司持股60.4%的子公司联发公司将原计划总投资不超过14.01亿元的5A 甲级写字楼,调整为上海国际集团资产管理有限公司定制在建商务办公楼(土地面积2.73万平,容积率4.0,地上建面近10.92万平),并在建筑工程达到总投资25%时,按照定制在建工程转让的方式与上海国际集团资产管理有限公司签署协议。该在建工程转让时的土地总价为8.19亿元(土地价格为每平米30000元,楼面价为7500元/平米),其他土建投资按照实际发生的数额由上海国际集团资产管理有限公司全额承担。

　　投资建议:公司主要从事上海金桥出口加工区内的工业地产和园区开发和租售业务。公司物业租赁收入每年保持10%稳定增长。定向增发注入39.6%联发公司股权和区内引入上海国际财富中心等将推动公司业绩提速。目前公司将S11项目定位销售有利于稳定公司未来业绩。此外,公司参股1.66亿股的东方证券已经进入IPO预审阶段,一旦上市有望给公司带来较高的资产增值。此外大股东参与临港开发,上市公司在临港地区有20万平土地储备。临港“双特”政策和自贸区建设有望给对应土地带来价值重估。我们预计公司2014、2015年EPS分别是0.56和0.68元,对应RNAV是15.78元。截至2014年6月3日,公司收盘于10.79元,对应2014、2015年PE分别为19.27倍和15.87倍。考虑到公司金桥园区和临港一号项目将受益于自贸区建设,我们以公司RNAV的8折即12.63元作为6个月的目标价,维持公司的“增持”评级。

　　主要分析:公司收购北区厂房单位售价接近此前拟注入的联发公司单位资产售价,总体较为合理。2014年6月4日,为提高公司在金桥开发区北区的资源配置能力,公司收购集团公司在北区拥有的厂房约2.63万平,包括:北区T20地块部分标准厂房(位于浦东新区金藏路258号4号楼4-7层、5号楼6-7层工业厂房),建面1.55万平;北区T40地块部分标准厂房(位于浦东新区金穗路2218号的全幢工业厂房),建面1.08万平。公司将支付收购金额合计16.02亿元。其中,T20地块标准厂房总价为9674.7万元,T40地块标准厂房总价为6343.86万元。

　　本次收购的T20地块标准厂房、T40地块标准厂房于1993、1994年竣工后用于租赁。目前,T20地块标准厂房出租率约78.2%,T40地块标准厂房因计划改造,处于空置状态。

　　经过测算,此次收购厂房资产的单位建面平均售价是6093元/平米,与我们2014年2月26日撰写的《定向增发注入优质资产,接受上海自贸区辐射》中,在假设联发公司总资产为全部经营性物业(在营和在建等物业)时,其21.08亿元估算的39.6%联发公司股权价值对应的单位面积物业价值5707元/平米比较接近。总体上,本次收购资产价格较为合理。 此次注入北区厂房将有利于提高公司在北区的资源配置能力,促进开发区的“二次开发,转型升级”,同时,彻底避免北区厂房与集团公司可能产生的同业竞争,有利于为公司创造新的利润增长点。

　　公司转让在建工程引入上海国际财富中心,将带动区内物业价值的提升。2014年6月4日,为引进“上海国际财富中心”(暂定名),使之成为上海国际集团相关产业基金的办公总部,在开发区内打造新型金融创业园,并带动公司在金桥开发区内商办、住宅等持有物业价值的提升,为此,公司持股60.4%的子公司联发公司拟将原计划总投资不超过14.01亿元5A甲级写字楼,调整为上海国际集团资产管理有限公司定制在建商务办公楼(土地面积2.73万平,容积率4.0,地上建筑面积近10.92万平)。当建筑工程达到总投资25%时,按照定制在建工程转让的方式与上海国际集团资产管理有限公司签署协议。该在建工程转让时的土地总价为8.19亿元(土地价格为每平米3万元,楼面价为7500元/平),其他土建投资按照实际发生的数额由上海国际集团资产管理有限公司全额承担。预计这将为联发公司带来净利润约3.2亿元,其中归属于股份公司股东净利润约为1.9亿元。

　　投资建议:定向增发注入联发39.6%股权和引入上海财富中心,壹零项目受益“双特”和自贸区政策,“增持”评级。公司主要从事上海金桥出口加工区内的工业地产和园区开发和租售业务。公司物业租赁收入每年保持10%稳定增长。定向增发注入39.6%联发公司股权和区内引入上海国际财富中心等将推动公司业绩提速。目前公司将S11项目定位销售有利于稳定公司未来业绩。此外,公司参股1.66亿股的东方证券已经进入IPO预审阶段,一旦上市有望给公司带来较高的资产增值。此外大股东参与临港开发,上市公司在临港地区有20万平土地储备。临港“双特”政策和自贸区建设有望给对应土地带来价值重估。我们预计公司2014、2015年EPS分别是0.56和0.68元,对应RNAV是15.78元。截至2014年6月3日,公司收盘于10.79元,对应2014、2015年PE分别为19.27倍和15.87倍。考虑到公司金桥园区和临港一号项目将受益于自贸区建设,我们以公司RNAV的8折即12.63元作为6个月的目标价,维持公司的“增持”评级。

　　风险提示:行业面临加息和政策调控两大风险。