房地产行业：年华似锦 佳期如约

　　核心观点:

　　政策超预期连环出击.

　　3月30日多部委房地产重量级政策相继出台,从降低居民购房门槛和降低二套房交易成本两方面,进一步提升增加房地产市场流动性,促进成交与居民住房需求的兑现。央行联合三部委发布通知,商业性住房贷款,二套贷款首付比例由六成调至四成,不再规定1.1倍基准利率限制;公积金委托贷款,首套首付款比例由三成降至两成;财政部发布通知,住宅销售营业税免扣时间由5年缩短至2年。此次政策放松的组合出击,符合中央15年工作报告中央“稳定住房消费;支持居民自住房和改善性住房需求”的政策基调。结合不动产登记政策的推行,建立更加长期规范房地产行业配套制度,形成相对稳定的中长期房地产市场和政策环境。

　　购房门槛逐步放松,有效释放需求进场.

　　从贷款推进的节奏看,此次330政策可以理解为930政策的进一步延续,930政策最重要的意义是转变了购房者对于未来房价的预期方向,330政策则进一步放开了改善性需求的政策限制与杠杆水平限制,就政策的力度而言,我们认为略超前期预期。通过对居民户均存款水平对首付贷款的负担能力的测算,我们认为对于一线城市以及核心二线城市,需求引导增长水平在10%左右。贷款利率方面,松动了最低贷款水平的限制后,居民购房成本有望进一步下地。公积金政策方面制定了付款比例最低的购房形式,为盘活公积金存量,有重要意义。

　　税收政策调整,降低流动成本.

　　此次免征期限的调整,主要影响的是住房年龄在2年到5年之间的普通住宅和非普通住宅,成本降低幅度在5%左右。此次税收政策的调整。新政策对于存量房市场而言,有效的增加了存量房的供给,00年至12年竣工住宅的面积,与至09年相比提升了近57%;从竣工价值的角度来看,提升幅度高达76.4%,极大的扩充了低门槛二手房源的入市规模。

　　基本面进入实质改善阶段,投资逻辑通顺.

　　从目前的政策力度看,后续基本面将有一个持续性的恢复。配合目前政策环境,二季度大中城市成交面积有望实现20%增长。在成交增长预期没有向下变化前,板块具备持续性。重点推荐大的龙头,行业集中度提升的机会,招商地产、保利地产、万科、金丰投资;第二种是区域龙头优质成长股,中南建设、泰禾集团、首开股份;第三种是资源型,推荐新湖中宝、泛海控股。

　　风险提示.

　　基本面复苏低于预期,受房价影响政策面预期转变。(广发证券 乐加栋 郭镇)