中信建投:地产成交六连阳某地急翻2倍 7股或将被引爆(2)

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　　万科a:地产白银时代的探路者

　　万科A 000002

　　研究机构：广发证券 分析师：乐加栋,郭镇 撰写日期：2015-04-02

　　核心观点:

　　业绩符合预期,毛利率保持稳定。

　　2014年万科营收1464亿(增8%),归属净利润157亿(增4%),EPS1.43元,利润分配拟10派5。15年计划竣工1581万方(增14%),14年末预收款1817亿(增17%),预计15年结算收入增15%。毛利率整体稳定。

　　回款规模突破2000亿,规模基础上的健康增长。

　　2014年万科地产销售金额2151亿(增26%),住宅业务坚持主流定位,15年预期销售2500亿(增16%)。14年回款2090亿,回款率97%,现金流健康,14年经营性现金流净流入417亿,净负债率至5.41%,财务健康。

　　投资审慎,轻资产运营模式日趋成熟。

　　2014年万科土地投资力度接近2008年的低点,一方面是公司认为地价仍较高,另一方面是公司当前土地储备充足。布局以一二线城市为主,三四线城市基本无新增投资。轻资产重运营的小股操盘模式带动投资收益上升。

　　深化转型城市配套服务商,启动事业合伙人变革。

　　未来十年,万科将以“好房子,好服务,好社区”为标准,深化向城市配套服务商转型。2014年是万科事业合伙人启动元年,目前盈安合伙持有公司4.48%股份,是第三大股东。项目跟投制度提振一线公司员工积极性。

　　预计公司15、16年EPS 分别为1.53、1.73元,维持“买入”评级14年是三十而立的万科为下个十年做充分准备的一年,对内完善激励机制夯实长期发展基础,对外推进国际化、多元化,体现强大战略执行力。万科在房地产白银十年中仍将是行业变革的重要探路者和引领者。

　　风险提示。

　　全国房地产市场成交恢复不及预期。