地产股投资机会来敲门

　　房地产调控正成为政府应对经济增长下滑的重要举措之一。在降息、降准和政策松绑的环境下，今年一季度房地产市场开始回暖，并且一二线城市的成交量显著高于三四线城市。在4月30日中央召开的政治局会议上，房地产作为稳增长的重要组成方面首次被提出来，这又给二季度的房地产政策吃了一颗定心丸。

　　一线楼市强势回暖

　　五一假期过后，各地房地产市场回暖的新闻扑面而来，广州、深圳接连曝出日光盘，房价更是明显上涨。北京新房成交更是强势回暖，4月份环比大涨50%，截至5月5日，北京商品住宅库存量已降至7.8万套，创下近10个月新低。与一二线城市房地产市场的火爆相比，三四线城市的成交量不增反降。中原地产的监测数据显示，五一假期三天，三四线城市房地产成交下滑20%。这种分化局面不仅是五一假期这三天，数据显示，4月份，一线城市住宅成交面积环比上升三成，从1~4月累计住宅成交量来看，近七成二线城市成交环比上涨，而三线城市环比下降7%(见图1)。

　　除了销量回暖，一线城市的房地产投资也出现回暖。一季度全国房地产投资增速仅为8.5%，只有去年同期16.8%增速的一半，但一线城市依然逆势大幅增长，增速最快的北京和广州分别为23.8%和20.8%，而远在东北的黑龙江房地产投资增速为-35.1%，增速全国倒数第一，同样出现负增长的还有辽宁、陕西和青海。

　　楼市回暖是地产政策放松的直接结果，房地产专家、易居中国执行总裁丁祖昱就表示，“3·30”新政和“五改二”的二套房营业税政策，直接影响房地产的需求端和交易端，尤其是营业税政策实施简单，见效也快，效果立竿见影。此外，降准政策使得万亿级别的资金流入到市场中，房地产也是受益最大的产业。

　　那么，一二线和三四线城市为何会呈现冰火两重天的局面呢？对此，戴德梁行华北区董事总经理王盛在接受本刊采访时，从产业结构和人口吸纳力的角度进行了分析。王盛表示，一线城市在经济发展水平、产业结构、人口规模及吸聚力、国际商务平台等方面都处于领先地位，因此一线楼市有着充足的需求，供求基本平衡，不存在二三线城市库存高企的风险压力。对于房地产企业来说，一线城市的投资回报周期也相对较短。因此，充足的需求和项目的高溢价能力，为房企带来了更强的动力，一旦政策有所放松，一线城市的量价就会最先上升。

　　多重利好后劲十足

　　虽然放松的新政让房地产市场迎来小阳春，但这首“春之歌”只是刚刚开唱，高潮还没有出现。业内人士指出，房地产新政虽然立竿见影，但一些政策落实仍需要时间，后劲儿还会慢慢显现。“3·27新政提到供大于求的城市减少土地供应，效果还不明显，这些城市不减少土地供应也没人买地；还有，通过收购商品房解决保障房源也存在这个问题，存货多的城市很多保障房也已过量，这些都需要时间去慢慢地消化。”丁祖昱表示

　　记者也看到，在推动房地产新政中，二三线城市更加积极。如西安在4月30日发布了关于调整公积金首付比例的通知，对144㎡及以下的住房首付款可降至20%，佛山也从5月1日起全面取消限购。而一线城市却慢半拍，截至本周，广州、深圳等市二套房新政仍未公布落地。虽然上海、北京等一线城市宣布执行新政，但银行执行力度又有所“打折”，这都影响着新政的“药效”。

　　王盛表示，从中长期来看，房企的发展机会不仅仅集中于一线城市。虽然一线城市市场需求充足、购买力旺盛，但是鉴于目前房价已经处于高位，限购令也并没有放松，短期内房价大幅上涨的可能性不大。并且，北京也在采取各项措施以缓解人口压力带来的城市问题。随着京津冀一体化等区域发展规划正在加快实施，以及城镇化发展和区域一体化建设，产业转移将为二三线城市乃至四线城市带来发展契机，这些区域的房地产行业也会成为最大的受益行业之一。

　　丁祖昱还从另外一个侧面继续看好房地产市场的暖春。那就是在这轮股市走牛中获利了结的资金很可能会进入房市。他分析说，去年“卖房炒股”的人一定是最专业的，与现在还蜂拥而入的新股民相比，这些资深老股民在市场创下阶段新高之后，一定会把控制风险放在首位而选择落袋为安。“赚钱的目的无非是消费，而买房改善居住环境能直接提高生活品质，在加上当前政策支持，股市赚的钱，最合适消费方向就是购房。”

　　“核武器”大招还未出手

　　虽然一系列有利于房地产健康发展的举措都在逐步实施，而且这些措施的后劲儿还在慢慢显现。王盛认为，房地产政策放松还会继续加码，而且政策将逐步以长效调控机制替代短期调控，逐步走向市场化。未来政府将更多地集中在房地产民生保障领域发挥作用，而由市场来满足居民日趋多样化的住房需求和优化商业、产业、养老、文化等其他结构地产的资源配置。

　　说到房地产市场化，一线城市的限购就饱受诟病。“一线城市调整限购，这应该是短期时间内最大的‘核武器’，对消费信心的恢复，对改善性需求的释放有至关重要的影响。一线城市目前是限购的最后阵地，而维持限购的理由也是荒诞不经，应该尽快调整。”丁祖昱说。

　　还有更多的研究机构认为，金融政策对房地产的放松也应该更进一步，因为这类政策对消费端、对需求端都起着重要作用。比如，可以把开发贷和按揭贷分离，各自给予上限额度，对按揭贷加大放开额度，让银行资金能够更倾斜进入住宅消费领域。中信证券房地产行业分析师陈聪也表示，中国式MBS(抵押支持债券或者抵押贷款证券化)——住宅金融专项债券也应该加快推进。要用制度创新的办法推进MBS，释放存量信贷额度，既避免大水漫灌，又保证支持个人合理的住房需求。尽管银行的基础信贷资产收益率偏低，但如果公积金或其他的制度创新能够推动MBS展开，则可以让按揭贷款额度更加充裕。

　　此外，不动产登记和房地产税政策的利空之剑一直悬在房地产行业的头上。对此，丁祖昱表示，2014年规模房企不赚钱的情况已经普遍出现，建议暂缓对房地产企业的企业所得税、土地增值税的预征，毕竟只有市场中的经营主体能够实现盈利，行业才能实现健康持久的发展。