券商:房地产复苏后变革将持续 7股发大财

　　房地产行业:猛龙过江——复苏后变革将接踵而至

　　类别：行业研究 机构：海通证券股份有限公司 研究员：涂力磊,谢盐,贾亚童 日期：2015-06-03

　　行业供需改善带来景气度继续上行:前4 月土地购臵面积累计同比下降33%,而房地产销售面积同比下降4.8%。从数据趋势看,销售面积增速逐月上行,而土地购臵面积逐月下行。考虑2014 年全年土地购臵面积仅3.3 亿平,属近4 年新低,我们预计2015 年下半年行业供给收缩将有利行业基本面继续上行。

　　资金、库存压力缓解,下半年最大风险来自价格上涨:考虑目前去库存形势良好,而开发商补库存谨慎,行业库存压力实质处于持续下行阶段。降准、降息和上市房企多渠道融资开闸使得行业资金成本同样下行(二线房企世茂短融利率4.65%,较去年下降近4 个百分点)。在供给收缩、股市财富效应和库存压力减弱三重因素影响下,下半年行业涨价已成大势所趋。

　　猛龙过江:本轮行业复苏,将使得地产行业和地产研究发生更大程度变革。我们此前报告《新君王论》、《刚需时代》、《打破地产估值柏林墙》、《行业不死、规则要变》中提出行业持续高增长难以重现,后阶段景气度上行后行业不同类型房企战略发生重大改变。猛龙过江,势在必然。(1)集中度提高,主业回归一二线。不仅仅是龙头企业,更多区域类开发商会将资金更大程度投入到一二线城市。以上策略核心在于保证资金潜在安全。一二线城市土地竞争仍将激烈。(2)积极探索新型地产业务。

　　物业、养老、工业地产、Wework、地产服务产业链等更多盈利模式将进入新发展阶段。以上现象的核心在于住宅市场稳定后,需要寻找更大程度挖掘客户潜在价值的利润增长点。(3)多元化甚至退出方式全面纳入房企战略。不论是龙头还是中小型开发商,行业天花板已摆在面前,彼此生存差异无非是多元化还是直接退出地产。

　　(4)A-H 全市场研究成为后期投资逻辑新方向。“资金决定逻辑”。A-H 两地资金逐步互通的结果最终将使得两地投资逻辑逐步对接。多元化、高杠杆、持有型物业价值、海外拓展等分歧角度将逐步走向融合。

　　投资建议:重申“板块五分理论”,继续看好行业板块细分和各子行业龙头。看好龙头万科、保利,房地产服务产业链世联行、产业地产华夏幸福。

　　风险提示。行业基本面复苏不达预期。