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　　万科A:积极转型,重构竞争力,维持“买入”评级

　　万科A 000002

　　研究机构：国信证券 分析师：区瑞明 撰写日期：2015-08-20

　　净利同比持平,基本符合预期

　　上半年营收503亿元,同比增长23%;房地产业务毛利率21%,同比略有下降;净利润49亿元,同比增长0.8%;EPS0.44元,业绩基本符合预期。

　　销售跑赢大市,市占率进一步提高,彰显强劲内生动力

　　上半年,房地产市场整体呈恢复增长趋势,但主要城市土地市场供应、成交依然低迷。1-7月,万科实现销售面积1084万平米,金额1338亿元,实现同比增长13%和17%(全行业同比+6%、+13%),销售均价(金额/面积)同比上升3.5%,市场占有率(销售金额)从3.1%提升至3.3%,彰显较强的内生增长动力。若保持目前势头,预计全年销售额有望突破2500亿元。1-7月共出手拿地33宗,总地价款289亿,拿地额/销售额为0.22,较去年同期水平有所增长。

　　财务状况好,业绩锁定性佳

　　剔除预收账款后公司的资产负债率仅为38.9%,较去年同期下降约3.9个百分点,继续维持在较低水平;货币资金/(短期借款+一年内到期的有息负债)维持在1.9倍,短期偿债能力良好;净负债率仅为15.8%,对杠杆的运用极其谨慎,继续保持在行业较低水平。公司期末预收款达2105亿,在保障2015年净利增长17%之后,对2016年增长18%可锁定47%。

　　积极转型、重构竞争力,并获险资举牌

　　未来十年,公司将以“三好住宅”和“城市配套服务商”为业务蓝图,积极推动业务转型,重新构建组织竞争力:业务层面由住宅转向提供生活全系列服务、由不动产开发转向多种资产管理与价值提升;制度层面由职业经理人制度转向事业合伙人制度、由金字塔结构转向扁平化。公司的战略价值获得险资青睐,前海人寿已二度举牌,持股比例达10%;另外,公司为稳定股价,也推出了百亿元回购计划,触发价格为13.2元/股。

　　未来三年业绩仍有明显增长,维持“买入”评级

　　预计15-17年EPS为1.67/1.97/2.22元,对应PE为8.9x/7.6x/6.7x,估值低廉,维持“买入”评级。