全国楼市进一步回暖 六只股已经迎来重要拐点(3)

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　　中航地产:非核心业务剥离及地产收入下降致利润大幅下滑

　　中航地产 000043

　　研究机构：中投证券 分析师：李少明 撰写日期：2015-08-27

　　公司公布2015年中报,实现营业收入16.13亿元(一17.9%),归母净利润-1.11亿元(-32 5.3%),EPS-0.17元,扣非后净利润-1.12亿元(-63.6%):ROE-3.26%。

　　投资要点:

　　主营业务收入和利润大幅下滑,地产、建筑业务降幅较大。本期实现营业收入16.13亿元,同比一17.9%,主要系中航建筑、中航幕墙已不在公司合并范围内所致。本期建筑业(楼宇工程)实现营收0.49亿,同比上年(含建筑、幕墙和监理业务)大降88.1%j地产开发业务营收7.53亿(-16.4%),主要来自于江西占比47%和广东l9%,其毛利率为40.9%同比下降6个百分点:物业管理服务营收7.73亿(+25.8%),占公司营收的47.9%,毛利率仅14.3%基本上持平上期。本期利润总额-1.18亿,同比大降700.4%,主要原因有:1)上年同期转让全资孙公司瑞远运动器材100%股权确认投资收益6,414万元,本期投资收益仅53.8万元,同比-98.6%:2)地产业务净利润-1.3亿元,同比- 348.6%.公司地产业务毛利较高而净利率偏低,与公司销售、财务、管理费用高(15H三费占比高达26.4%.而同期万科占比仅6.1%、北京城建9.7%),同时公司项目多位于三四线城市且多含商业和办公,周转率较低。3)本期利润主要来自物业服务1,782万元和建筑业(楼宇工程)230万元,但这两项业务毛利都比较低,利润有限。净负债率较年初再上升达247%,但短债缺口缩小,公司也多次通过向关联公司借款,流动性可保充足。

　　我们早已预期公司来自于转让下属公司股权及新增投资性房地产带来的公允价值变动收益是不可持续的,且受非核心业务剥离影响,短期营收和利润下滑是大概率事件。但在一二线城市率先回暖带动及政策持续刺激下三四线房地产市场也在好转。上半年公司签约销售额15.3亿元、20.4万平,同比增58%和87%,根据工程进度安排后半年将加大推盘,销售有望保持增长一定幅度增长(14年:31.6亿元);而物业管理业务拓展顺利,上半年新签项目50个,续签37个,累计在管项目342个、3489万平,且除广深区域该业务基本实现毛利率为正。全年计划营收67亿(同比+7.6%)有一定压力。

　　整合预期增强,建议投资者持续关注。央企改革进入实质推进阶段,中航系多家公司于8月初停牌,预计在军工整合进行后,集团旗下其他业务整改也将陆续进行。根据我们13年12月发布的深度报告<发展提速,集团业务整合戒存机会》中的不完全统计,当时集团在中航地产体外拥有的商住开发项目合计权益未结建面可达公司现有项目的2-3倍,若注入受益显著。预测15-17年EPS0.6sro.70/0.75元,PE17/16/15倍,RNAV10.78元,维持“推荐”评级。

　　风险提示:集团资产整合存在较大不确定性,市场预期可能过度乐观:商业地产开发运营资金占用较多,对公司的资金压力已显现;部分三四线城市的市场风险。