横琴新区多重优惠政策静待落地 8只股井喷在即(2)

　　华发股份:竞得珠海横琴新区地块

　　华发股份 600325

　　研究机构：天相投资 分析师：张会芹 撰写日期：2013-11-22

　　事件描述:中标土地公告显示,下属子公司珠海横琴华发房地产投资有限公司以58.62 亿元获得横琴新区琴扬道东侧、港澳大道南侧、知音北道西侧、濠江路北侧(宗地编号:珠横国土储2013-08 号)国有建设用地使用权:其中地块1、地块2 用地性质为二类住宅用地,地块3 用地性质为二类社区其它设施及商业设施用地;宗地总面积为12.96 万平方米,折合楼面地价18400 元/平方米;其中地块1 面积为5.73 万平方米、地块2 面积为5.33 万平方米、地块3 面积为1.91 万平方米;地块1、地块2 容积率≤2.5,地块3 容积率≤1.8;地块的地理位置十分优越,位于横琴新区综合服务区内,离横琴口岸不到1 公里,交通便利,基础设施较为完善。

　　评论:

　　珠海横琴新区处于筹划中的粤港澳自贸区范围,目前已规划建设了3 年之久,相关基础设施建设及产业配套快于上海自贸区,若粤港澳自贸区获批,横琴将获得先发优势。作为未来粤港澳合作的新型示范区,横琴新区更多的会在创意产业、高端商务、现代旅游业方面加强和澳门、香港一体化的合作,随着区域功能完善和经济地位的提升,未来横琴楼市利好优势明显。根据规划,横琴新区有七成土地列为禁建区或限建区,住宅类开发用地的稀缺将带动开发商拿地的积极性,预计未来横琴土地市场仍将不断升温。

　　公司在2013年的拿地策略明显减速。11月4日,公司以19.39亿元拿下珠海唐家湾铜鼓角情侣北路北、唐家港东路西侧国有建设用地使用权,占地面积为5.62万平方米;2013年前三季度,公司总计新增土地投资20.39亿元,进入了南宁和威海两个市场。我们认为,经过近几年的扩张,公司规模已经达到理想状态,未来不会继续大规模增持土地,将更专注于结构的完善。

　　短期资金压力显现。报告期末,公司资产负债率为74.6%,同比增加2.04 个百分点;公司扣除预收账款后的资产负债率为57.04%,同比提高4.51 个百分点;公司持有现金71.72亿元,低于短期借款和一年内到期长期借款的总和88 亿元,短期资金压力加大。

　　退出沈阳商业地产项目。公司近期公告拟1.09亿元转让沈阳华樾100%股权,出售的权益中,包括股权转让款7875.37万元及向沈阳华樾提供股东借款3005.14万元两部分。沈阳华樾成立于2011年12月15日,其主要资产为2宗商业地块,土地面积合计为4.58万平方米。公司阶段性退出沈阳商住地产项目,将集中资源开拓住宅主业,不过与11月份78亿元的拿地资金相比,还有有很大的差距。

　　盈利预测与投资评级:我们预计公司2013年-2015年的每股收益分别为0.76元、0.85元、1.04元,按2013年11月21日收盘价格来测算,对应的市盈率分别为10倍、9倍和7倍,维持“增持”投资评级。

　　风险提示:市场调控政策深化,二三线城市需求低于预期的风险;公司房产业务销售下行导致现金流压力增大的风险。