兴业证券：政策预期催化地产板块反弹

　　地产股再融资开闸符合市场预期。中茵股份公告的增发预案，拟募资17.15亿元，用于“徐州中茵广场”城市综合体项目的开发；天保基建公告的增发预案，拟募资15.5亿元，用于天津住宅项目的开发；外高桥拟募资27亿用于自贸区内仓库、研发楼等的建设。三个方案涉及城市综合体和住宅等多种地产项目类型，其获批预示着针对不同地产类型的符合相关规定的再融资都可获得批准，而不仅限于对于保障房等特别项目的融资支持。

　　自2013年8月新湖中宝率先公告再融资预案以来，数十家地产企业相继公告了增发或发债预案，市场对再融资重启有预期。尤其是3月3日万科B转H方案获批和3月17日金丰投资公告绿地借壳上市预案，地产再融资开闸预期逐步增强，本次方案获批从方案类型和时间上都符合市场预期。

　　地产股再融资的开闸印证了本届政府在对待地产行业的问题时，采用更加市场化的眼光，政策措施上更趋于长效机制，从增加供给的角度来调节市场。在宏观经济超预期下行，地产成交也明显缩量的背景下，投资者对于政府“托底”地产，政策持续放松的预期催化了地产板块在估值的历史低位有所反弹，3月以来申万地产指数上涨5%，跑赢沪深300指数7.5个百分点。我们认为本次再融资的开闸将进一步强化政策面利好预期，继续催化行业反弹。

　　除开对行业面的政策面利好，仅考虑再融资对企业的影响，我们认为利好经营能力强的企业。地产板块融资规模大，多数地产股当前股价明显低于增发预案底价。当前A股地产板块中有数十家公司有增发预案，筹集资金规模庞大。大量地产公司的增发价与股价倒挂，且倒挂幅度较大，使得发行较为困难，如若修改发行价，我们跟踪的多家地产股市净率在1倍附近，低价发行会使得投资者对公司的估值产生怀疑。

　　2010年再融资暂停前，上市地产公司奉行“股地勾稽”的运作方式，即在资本市场融资用于土地购买，由于全行业量价齐升，资金是明显的瓶颈，使得多数企业在融资后都获取高增速，高增速后取得高估值，从而在较高的股价下再次融资，使得公司资产和销售规模都迅速扩大。但是当前地产行业处于由人口结构和城市化率等长期因素决定的长周期的拐点，房价继续大幅上涨的可能性较小。各城市出现了明显的分化，常州、温州等三四线，甚至杭州等二线城市出现了较明显的供过于求的状况，也就是说在当前行业背景下，融资确实仍是地产公司最明显的瓶颈，但是对于城市的选择能力、项目运营能力也成为了企业能否做大的重要瓶颈。

　　但是我们仍然认为，当前行业处于“量缩价不涨”或“量缩价跌”的周期中，个别城市楼盘较大幅降价和个别企业破产的新闻开始涌现，考虑到当前部分城市存在的高库存和开发贷按揭贷增速趋缓，从当前城市成交情况来看成交萎缩明显，未来部分城市可能面临着房价的调整，部分企业也确实存在着资金链风险，仍会压制反弹高度。在反弹中我们建议投资者精选个股，配置龙头企业如万科、保利、金地、招商，以及经营模式铸造了高护城河且受益于京津冀一体化的区域房企华夏幸福。（邓飞 整理）