房价下跌唯一元凶曝光 申银万国:地产不会崩盘

www.yingfu001.com 2014-03-28 00:27 赢富财经网我要评论

  赢富财经3月27日讯 进入2014年后中国房地产市场上就充斥着各种言之凿凿,却又观点截然相反的消息。一方面,李嘉诚持续抛售国内地产项目,包括王石、任志强(微博)在内的多位地产大佬警示2014年行业风险加大,可能“非常不妙”,另一方面却是不少上市房企上调今年销售目标,部分公司更是出手回购股票以提振投资者信心;一方面,市场上不时传出某某城市房价下跌,某某银行对地产商停贷的利空消息,另一方面却是房地产再融资开闸,某某楼盘销售火爆的利好消息。

  2014年的地产市场可谓“悲喜交加”,面对种种完全冲突的消息,投资不免会在追涨杀跌中迷失方向。2014年的房地产市场到底会去哪儿?房价究竟会不会出现暴跌?

  针对这些问题,申银万国近日发表研报称,“房地产资金链无忧,房价未到崩盘时。”

  谈行业资金断裂风险尚早

  申银万国在研报中称,2014年房地产市场资金链无忧。其预计2014年整体资金余缺将略差于2013年,与2010年相近,全年行业资金流入10万亿,刚性流出7.6万亿,行业资金余缺2.3万亿,较13年的2.5万亿低6.8%,但仍处于历史较高水平,与09和10年相当,并远高于11及12年1万亿左右的水平。

  生存和适度发展无忧:1)销售回款比重将下降,对外融资依赖度上升,新增贷款、信托增速下降,14年是债券到期高峰:我们预计13、14年行业销售回款占总体流入的比重将由11、12年的88%下降至86%左右,14年预计新增贷款7880亿、新增信托4850亿,增速均有所下降;14年是债券到期高峰,约439亿元;2)未付土地款不足万亿,刚性支出偿付压力不大:虽然13土地市场火爆,但13年末的未付土地款约0.99万亿,相比于约5.7万亿的工程款,比例并不大。其余各项融资偿还本息约0.92万亿,总体偿付压力可控。


  中型房企资金余缺状况最好:通过对申万房地产二级行业的142家房地产公司进行分析,我们认为:1)14年上市房企的资金余缺状况将好于13年:全年资金余缺将达到3163亿元,好于2013年的2213亿,其中资金流入18261亿元,刚性流出15098亿元。2)资金余缺由好到坏依次是:中型房企>上市房企总体>大型房企>小型房企:我们定义“再投资比率”来判断行业资金余缺状况,总体来看中型房地产企业资金余缺情况是最好的,其再投资比率最高为26.5%,好于大型企业的19.4%,小型企业的资金余缺状况最差,其再投资比例为15.6%。


  上市公司主动降杠杆并用低息开发贷替代信托,信托增速远低于行业整体。14年上市房企信托到期620亿,偿付压力不大:通过对142家上市房企全体研究,我们发现:1)信托余额占资金来源比例较小:截止2013年上半年,上市房企信托余额1280亿,占全行业信托余额9395亿元的13.7%;占行业资金来源比仅为6.2%;2)平均利率水平较低:目前上市公司平均信托利率水平约为11.3%,低于行业平均水平12.76%;3)14年偿付压力不大:2014年上市公司共620.2亿元信托到期,占行业3763亿到期规模的16.5%;其中上半年到期326.6亿元,占52.7%,下半年到期293.6亿元,占47.3%。4)上市公司主动降杠杆,并普遍用低息银行资金替代高息信托,13年信托余额增速远低于行业整体:2013年中信托余额仅比2012年末净增66.8亿元,增长5.5%,明显低于行业整体信托28.6%的整体增长。

  中短期不见资金拐点,开发贷零增长的情况下,销售额分别下降15%、14%和11%以上才遇到14、15和16年资金的拐点:我们预计,在信贷增速为0增长的极端情况下,14-16年要遇到资金余缺的拐点,行业销售额分别要下降15%、14%和11%,这与我们预测的2014年销售额增长17%、15%和10%的预测相差甚远,我们认为中短期发生资金拐点的情况可能性较小。

 

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