房地产风险地域性分化加剧 避险情绪蔓延

　　经过2013年末以来的楼市销售数据降温，“房地产市场风险”逐步显现，不少业内机构及人士认为，中国的房地产市场风险正在逐步加剧，其中由于地域性差异产生的风险，尤为明显。

　　大智慧通讯社注意到，以土地市场为例，2014年以来，包括厦门国贸（600755.SH）、信达地产（600657.SH）、华发股份（600325.SH）、金融街（000402.SZ）、中弘股份（000979.SZ）等二三线房企，均将土储目标重新瞄准北上广深四大一线城市。

　　与前几年房企集体开垦三、四线城市不同的是，众房企的回归一线城市的势头显得很凶猛。

　　以至于恒大地产（03333.HK）董事局主席许家印，在2013年度业绩会上为三线城市“喊冤”，“说三线城市不行是一个错误的观点”。他认为，随着中国的城镇化建设，未来长远的主战场应该在二三线城市。

　　不过，许家印的呼喊，并不能掩盖中国房地产市场地域性差别化风险已经凸显的客观事实。

　　**权威报告：一二线城市地市过热，三四线城市供给过剩将加剧**

　　国务院发展研究中心金融研究所副所长、研究员巴曙松（微博）所带领的课题小组，最新发布的研究报告明确指出，当前中国房地产市场，一线城市土地价格过高将给后续房价上涨带来较大压力；同时，部分三、四线城市住房公积过剩的风险正在累积。

　　报告认为，一线城市和部分二线城市地价上涨过快，将会催生两类风险：一是短期内强化房价继续上涨的预期，带动购房需求提前释放，进一步推高房价。二是开发商采取降价策略加速回笼资金再高价拿地，增加房企的财务风险。

　　报告还指出，对于非热点的二线城市，以及绝大多是三四线城市而言，当前房地产市场去库存的压力持续加大。这部分库存，正是2011年以来，众多开发商为规避限购、限贷、限价等政策，将投资重心转向三四线城市的结果。

　　报告预计，从我国城市群布局以及产业转型趋势看，我国产业与人口结构正面临新一轮的优化布局与调整，产业与人口将向条件较好、基础设施、公共服务更完善的地方聚集。在现有的财政体制框架下，三、四线城市的住房供给过剩或将进一步增加。

　　**研究机构：各城市房地产市场风险点不尽相同**

　　克而瑞研究中心发布的研究报告显示，中国二、三线城市房地产市场的风险，因各城市之间的差异而略有不同。

　　克而瑞认为，一些城市房地产市场的风险源于高库存，而高库存来源于区域供求不平衡，主要集中在城市新区。

　　例如，天津市的宁河、塘沽、和平、宝坻、大港、南开和静海等部分区域存量明显过高，去化周期均在20个月以上。

　　克而瑞还指出，有一些城市则因为产品结构不平衡，造成库存量居高不下。

　　例如福州市，其市内180平方米以上大户型房源库存占比高达32%，预计去库存周期达30.62个月；宁波180平方米以上及别墅高端户型去化周期均在20个月以上，200平方米以上户型消化周期达44个月。

　　克而瑞还认为，一些城市存在物业类型供求严重失衡，拉高整体新建商品房库存量。

　　例如天津的酒店式公寓和办公产品明显供大于求，去化周期分别长达38.7和47.7个月；济南商品房存销比18个月，而普通住宅只有11个月，办公物业24个月，商业则高达54个月。

　　**解决之道：完善土地市场制度，防范金融风险**

　　对于非热点热线城市，以及三、四线城市面临的房地产市场风险。业内人士认为，建立完善与住房需求向适应的土地市场制度，以及加强房地产市场金融风险的防范，是最重要的两条解决之道。

　　巴曙松课题小组在其研究报告中表示，加强土地的供后监管，实现房地产市场供求关系的预先调节。实行差异化的住房供地机制，促进不同区域的住房供求总量的基本平衡。

　　上海本地一家券商一位房地产研究员则认为，要注意防范住房市场的金融风险。

　　其认为，随着利率市场化的推进，不论是开发贷、个贷等房地产贷款的利率变化将越来越频繁，可以通过首付比例浮动等措施，来对冲房地产市场的利率波动风险。

　　该研究员进一步指出，同时，需要加大对影子银行的监管，放缓其野蛮生长的速度，从而降低房地产市场整体融资成本。