上海自贸区土地流转破题 9只股成最大赢家(附股)

　　上海自贸区推进试行土地流转 工业用地迎价值重估机遇

　　在汪洋、周小川、项俊波等领导密集视察上海自贸区后，各方正积极努力推进上海自贸区的二次开发，自贸区条例的加快审议就是其中之一。除了条例之外，自贸区内的土地流转试行工作也在加速推进。

　　上海自贸区土地拍卖相关人士透露，近期上海自贸区土地流转相关条例有望公布，土地所有者在补缴差价后，可选择将工业用地流转为具有工业用地、商业用地与办公用地三种属性的综合用地。具体来说，土地所有者拥有的土地性质为工业用地，那土地所有者只能在土地上造最多两层的仓库。而流转为商业用地后，所有者可以直接造数十层楼的写字楼，并将其出租获利。因此，目前拥有自贸区土地储备的公司都选择了静观其变。

　　据一家在自贸区内拥有工业用地储备的上市公司人士透露，一旦工业用地流转为综合用地，预计土地成交价格可能短期内最少会上涨三到五成。该公司目前已开始筹划，在其原本造仓库的土地上，继续加盖建造二十层楼的写字楼。相关人士向资讯表示，“去年自贸区火的时候土地拍卖价格屡创新高，最近没有了这方面的新闻，不是价格下来了，而是大家都在等待土地流转条例的颁布，是绝对意义上的有价无市。一旦工业用地能够流转为综合用地，公司只需要盖写字楼然后将其出租，光靠租金就能赚不少，更加不愿意出让在自贸区内本就紧张的土地资源了。”

　　去年10月，上海市国土局曾提出，自贸区年内就要在土地流转上拿出成果。作为全市课题的土地二次开发将在自贸区内先行试点，并为此赋予自贸区管委会更多的管理与操作权。半年之后的今天，自贸区土地流转的规划在多方讨论验证后已接近完成。此前自贸区管委会考虑将占自贸区总体面积80%的工业用地部分流转为商业用地。目前，如能流转为综合用地，则与此前的设想相比，还多了办公用地这一层功能。对于自贸区内的“地主”们来说，土地流转将为其带来估值重估的机会。

　　怡亚通全资子公司上海怡亚通临港供应链有限公司注册于上海自贸区四大区块之一的洋山港保税区，在保税区内拥有仓储物流仓库。公司表示，从长远看，自贸区获批对公司发展有利。公司在自贸区内已经购得的土地面积为5万多平米，由上海怡亚通临港供应链有限公司运作，目前正在进行二期项目报批。该基地目前业务主要是仓储物流，待相关政策的实施细则出台后，不排除公司会根据自贸区相关政策对业务进行调整。外高桥本月初曾公告，其在自贸园区内目前地上已建物业地上建筑面积317万平方米，在建物业地上建筑面积115万平方米，未建物业地上建筑面积320万平方米，超出市场与机构预期。目前外高桥近八成可使用土地是工业仓储用地，利用效率低，与自贸区发展定位不符。用地规划的配套调整对公司构成利好。(新华网)

　　自贸区地荒促流转改革 "土豪"公司坐享升值

　　上海已确定赋予自贸区管委会在土地管理方面更多的操作权。由于自贸区内土地供不应求，工业用地通过流转实现二次开发已时不我待。上海市国土局为此提出，自贸区年内就要在土地流转上拿出成果。

　　据悉，自贸区挂牌后，欲在区内开设业务的国内外企业蜂拥而来，“地荒”显现。自贸区热直接带动了区内办公楼租金和土地价格的飙涨。位于自贸区管委会对面的外高桥大厦，所有办公室甚至车库都早已被借完，租金则较自贸区挂牌前翻了四倍。就在2013年10月24日，上海自贸区首个工业地块项目举行转让签约仪式，该项目净资产评估值较账面值溢价高达5.4倍，在经过81轮网络竞价后，又以92%的高溢价率成交。

　　自贸区管委会因此考虑打破功能区块概念，将占自贸区总体面积80%的工业用地部分流转为商业用地，这一设想迅速获得上海市国土局的支持。

　　上市公司方面，据记者统计，在上海自贸区拥有土地资源的除外高桥外，典型的如海博股份，区内拥有11万平方米土地。子公司海博物流全供应链公司在临港自贸区物流园区内，占地165亩，拥有三座高台常温仓库共60000平方米。

　　同时，自贸区内“土豪”上市公司还包括：锦江投资拥有6000平方米土地；交运股份拥有临港产业区港口发展有限公司35%股权，后者拥有土地储备；浦东金桥拥有1.78万方仓储土地，同时控股股东参与临港建设，临港地区有20万平土地储备；中储股份的上海临港保税物流基地项目拥有土地面积约4.75万平方米。

　　此外，还有东方创业，旗下子公司参股的东方国际物流将在洋山深山港物流园区内购入土地约120亩。也有外地企业机器人将在上海建设国际总部，以优惠价格受让金桥集团不超过5000平方米房屋作为其办公用房，并在金桥临港综合区规划6万平方米用地作为一期产、学、研基地。（中国网）