南宁松绑限购打响救市第一枪 地产股望强势爆发(7)

　　金地集团(600383)：年报及一季报：毛利率下滑拖累业绩

　　来源： 平安证券 撰写时间： 2014-04-28

　　事项：公司公布2013年年报，实现营业收入348.4亿元，同比增长6.0%，归属上市公司股东净利润36.1亿元，同比下降2.9%，实现EPS0.81元，低于此前市场预期。公司拟每10股派发现金股利1.6元(含税)。公司同时公布2014年一季报，一季度实现营收31.5亿，同比下降25.9%，净利润4934万，同比下降73.7%，实现EPS0.01元，同比降75%。

　　平安观点:

　　毛利率下滑拖累业绩

　　2013年公司实现结算收入334.9亿元，结算面积276.1万平，同比分别增长5.1%和14.5%。由于期内主要结算2012年调价换量及2009-2010年高价地项目，公司房地产业务结算毛利率同比下降5.7个百分点至26.3%。公司期内对投资性房地产会计处理变更为公允价值计量，增厚2013年净利润约13亿，因此尽管同期毛利率大幅下降，但净利润同比仅下跌2.9%。扣非后净利润同比下降24.5%。2014年一季度公司毛利率仍处于低位，为24.7%，我们判断随着前期高价地项目逐步结算完毕，全年毛利率仍有望小幅回升。

　　销量稳步增长，项目周转提速

　　2013年公司累计实现签约金额450.4亿，签约面积359.8万平米，同比分别增长32.2%和25.3%。销售均价12518元/平米，同比增长5.5%，可售充足且产品结构合理是公司销量高增长的主因。区域分布上，公司在西安、沈阳的市占率分别达5.8%和4.3%，杭州、南京市占率亦有3%，传统布局区域份额进一步巩固。在销量高增长的同时，公司进一步加快项目周转速度，平均拿地到开盘周期由12个月缩短至近10个月。2014年一季度受推盘节奏和信贷环境影响，公司实现销售额77.1亿元，销售面积57.7万平，同比分别下降10.9%和11.9%。其中年初450亿存货仅贡献20多亿，后续加快存货去化尤为重要。公司2014年可售货值超千亿，随着推盘量逐步上升，销量增长仍有保障。维持全年600亿销售，同比增长33.2%的判断。

　　2013年拿地开工双提速，一季度有所放缓

　　公司2013年新增土地储备26个，对应可售753万平，同比增长211.5%。期末土地储备超过2500万平，区域分布上新增项目仍以公司传统布局的一二线城市为主。进入2014年以来，公司拿地相对谨慎，一季度仅新增建面63.3万平，同比下降69.7%。我们认为公司近期拿地趋缓为在目前高地价背景下的暂时性撤退，预计公司全年拿地仍将保持较高积极性。公司2013年全年实现新开工面积573万平，同比增长100%，略低于公司667万平的开工目标。2014年公司计划新开工面积634平，同比仅增长10.6%。一季度公司已实现新开工面积70.8万平，完成全年目标的11.2%。

　　净负债率有所上升，但经营仍属稳健

　　截止2013年年末，公司在手现金186亿，为一年内到期长短期负债的1.6倍。净负债率43.8%，同比上升11.4个百分点；剔除预收款的资产负债率为44.8%，与期初持平。期末公司债务融资总额352.8亿，平均融资成本6.2%，处于行业较低水平。由于销售收入大于结算收入，期末预收款较期初增长23.6%至302.8亿。2014年一季度公司负债率略有上升，剔除预收款资产负债率为49.7%，净负债率为59.7%。整体来看，尽管净负债率有所上升，但仍处于合理水平，且公司短期偿债压力较小，经营仍算稳健。

　　盈利预测与投资评级

　　考虑到公司毛利率的调整时间可能长于我们此前预期，我们将公司2014-2015年EPS由此前预测的0.99元和1.25元下调至0.85元和1.16元，当前股价对应PE分别为12倍和8.8倍。从销量来看，公司产品结构持续改善，积极补充土地储备，后续可售和销量均有保障。从业绩来看，随着近期新增土地逐步进入结算周期，未来毛利率有望逐步恢复。维持公司“推荐”评级。

　　风险提示：销量不及预期的风险。