李克强：让长江经济带"龙头"舞起来(2)

　　外高桥:结算周期导致业绩波动,力争全年业绩增长

　　外高桥 600648

　　研究机构：海通证券 分析师：涂力磊,谢盐 撰写日期：2014-09-01

　　事件:

　　公司公布2014年半年报。报告期内,公司实现营业收入25.37亿元,同比下滑36.29%;归属于上市公司股东的净利润1.32亿元,同比下滑74.87%;实现基本每股收益0.13元。

　　公司属自贸区开发主体唯一上市公司。在李克强总理 “开放倒逼改革”下外高桥乃至股份公司将成为全球重要战略核心平台公司。目前自贸区建设已上升为国家战略,公司外高桥基本面将进入颠覆性反转阶段。未来公司将重点开发港务区、物流区、森兰中块和南块国际社区在内的自贸区一期项目以实现“产城融合”。其中森兰项目130万平(目前已启动78.58万平),有望给公司带来丰厚回报。我们预计公司2014、2015年EPS分别是0.58和0.76元。对照香港自由港政策下生产要素价值重估,我们预计未来公司资产价值将显著受益自贸试验区推进进程,并受到政策红利、产业升级、地价重估、定位转变和职能升级五大利好。在暂不考虑该因素的情况下公司RNAV是33.68元。截至8月29日,公司收盘于28.07元,对应2014、2015年PE分别为48.48倍和37.03倍。考虑到森兰项目进入开发高峰,外高桥将受益于自贸试验区建设,定向融资将加快公司五大平台建设,我们以RNAV,即33.68元作为6个月目标价,维持“增持”评级。

　　主要分析:

　　上半年,受土地和房产转让较少影响,公司营收下滑36%;而租售毛利率较低且费用支出增加使净利负增长75%:去年上半年公司确认土地转让收入15.95亿元,本期没有。受此影响,2014年上半年,公司实现营业收入25.37亿元,同比下滑36.29%;同期,公司实现净利润1.32亿元,同比下滑74.87%。

　　公司在今年半年报中表示,公司将在下半年集中实现物业销售的账面收入确认。今年上半年,公司累计引进外资项目1090个,吸引合同外资33.91亿美元;增资项目131个,完成合同外资4.84亿美元。上半年,公司累计引进内资新设项目5219个,吸引注册资本1220.2亿。报告期内,公司新增地区总部1家,外高桥保税区地区总部累积达47家,其中管理性42家,投资性5家。外高桥保税区营运中心企业的数量累计达203家。

　　2014年4月公司与招商地产合作开发森兰商业D1-4、D04-04项目,加快培育自贸区商品保税展示交易功能:截至2014年2月,公司新发展公司以9650万元的价格向北八道投资控股有限公司成功转让G13-03地块的土地使用权。报告期内公司全部确认该项收入。2014年4月,公司与招商置业签署了《关于森兰外高桥D1-4地块、D04-04地块项目之合作协议》。同意合作双方共同出资设立项目公司,注册资本金为3000万元,公司持有40%股权,招商置业持有60%股权。项目公司成立后,公司委托项目公司对D1-4地块、D04-04地块实施工程建设。D1-4地块西至张杨北路东侧绿化带、南至启帆路、东至兰嵩路、北至洲海路南侧绿化带,土地面积为5.12万平,综合容积率为4.0,商业金融业和商务办公用地。D04-04地块北至高西路,南至洲海路北侧绿化带,西至兰嵩路,东至高恒路,土地面积为2.79万平,综合容积率为3.0,商业金融业和商务办公用地。我们认为,公司通过引进招商置业公司合作开发项目,有助于公司缩短项目前期开发周期,减轻项目开发的资金压力,加快培育进口商品保税展示交易中心等自由贸易试验区产业功能2014年8月,公司审议通过《关于启动森兰外高桥A2-3地块商品住宅项目的议案》。A2-3项目地块位于森兰外高桥项目南部的国际居住区内, 毗邻东靖路地铁站。地块北侧为小学,南侧为东靖路,西侧为张杨北路70米绿化带,东侧为兰谷路;占地面积为1.61万平,容积率2.0,属居住用地,地上计容建筑面积为3.21万平(其中约5720.06平米为需移交给政府的配建商品房),总投资预计约为6.90亿元。

　　2014年以来,公司增资相关公司以增强上海自贸区贸易便利化功能:2014年1月,公司以5402.54万元收购了上海外高桥物流开发有限公司36.67%股权。收购完成后公司合计持有其股权升至90%。物流开发公司主要代浦东新区土地储备中心开展土地的前期开发,储备中心在土地收储出让后,以部分土地出让金支付给物流开发公司作为收入。2014年8月,公司审议通过《关于公开挂牌转让上海外高桥新市镇开发管理有限公司6.13%股权的议案》,新市镇公司2013年底的评估价为3792.97万元。2014年8月,公司公告称,公司于2014年7月24日至8月22日期间,通过上交所累计出售太平洋证券(股票代码:601099)股票1321.48万股,成交金额为9251.39万元,扣除成本及相关税费后产生的净利润约为5676万元。本次出售股票后,公司尚持有太平洋股份794.79万股。2014年8月,公司拟对上海市外高桥国际贸易营运中心有限公司增资8000万元(其中用于营运中心增资上海外高桥进口商品直销中心有限公司6000万元、营运中心增资上海外高桥医药分销中心有限公司1050万元、补充营运中心流动资金950万元),增资完成后该公司注册资本将由1亿元上升至1.8亿元。我们认为,该增资将有助于增强上海自贸区贸易便利化功能。

　　根据公司公布上海自贸区内及周边项目储备测算,公司项目合计752万平,合计权益净资产值311.8亿元:2014年4月9日,公司公告了在中国(上海)自由贸易试验区内的物业资源储备情况。我们根据此次公司公布的已建、在建和未建项目情况,以及公司近年来销售情况,假设上海自贸区商办项目和住宅项目的均价为4万元/平米,上海自贸区内工业厂房仓库的售价为6000元/平米进行测算,则可知公司现有合计752万平(其中,上海自贸区内的已建物业面积约281.38万平,在建物业面积约36.58万平,未建物业体量约为204.53万平)的项目储备权益净资产价值达311.8亿元。

　　公司将力争2014年实现净利润6.56亿元,多举措推进自贸区建设:公司在今年半年报中披露,下半年,公司将通过确认森兰名佳销售预收款、增加工业物业转让出售体量、转让非主营股权投资项目等举措,力争全面完成6.56亿元的全年净利润指标。下半年,公司将以中央商务区为重点,进一步完善区内商务配套布点;加快物业的新建和改建工作;打造总部经济,培育第二批亚太营运商计划企业;大力引进融资租赁等自贸区试验项目;探索搭建"跨境投资服务平台"。继续加快森兰商都二期、特色商业街、D1-4等重点项目的建设。抓紧启动能源中心项目的开发与建设。推动瑞可碧棒球场、哈罗足球场、迪卡侬篮球场以及马术俱乐部项目的建设。进口商品直销中心将借力进口商品网、跨境通等平台,探索线上线下融合的跨境贸易电子商务平台的发展;继续加快自贸区进口商品国别交易中心建设。

　　投资建议:定向融资推进五大平台建设,自贸试验区建设下公司有望受益五大利好,给予“增持”评级。公司属自贸区开发主体唯一上市公司。在李克强总理 “开放倒逼改革”下外高桥乃至股份公司将成为全球重要战略核心平台公司。目前自贸区建设已上升为国家战略,公司外高桥基本面将进入颠覆性反转阶段。未来公司将重点开发港务区、物流区、森兰中块和南块国际社区在内的自贸区一期项目以实现“产城融合”。其中森兰项目130万平(目前已启动78.58万平),有望给公司带来丰厚回报。我们预计公司2014、2015年EPS分别是0.58和0.76元。对照香港自由港政策下生产要素价值重估,我们预计未来公司资产价值将显著受益自贸试验区推进进程,并受到政策红利、产业升级、地价重估、定位转变和职能升级五大利好。在暂不考虑该因素的情况下公司RNAV是33.68元。截至8月29日,公司收盘于28.07元,对应2014、2015年PE分别为48.48倍和37.03倍。考虑到森兰项目进入开发高峰,外高桥将受益于自贸试验区建设,定向融资将加快公司五大平台建设,我们以RNAV,即33.68元作为6个月目标价,维持“增持”评级。

　　风险提示:行业面临加息和政策调控两大风险。