房地产区域板块活跃 九股后市爆发不可低估(2)

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　　外高桥:国企改革启动,制度红利护航

　　外高桥 600648

　　研究机构：海通证券 分析师：涂力磊,谢盐 撰写日期：2015-06-16

　　公司国企改革启动,将成为激励机制完善的国有控股公司:2015 年6 月12 日, 公司公告称,公司接到控股股东上海外高桥(集团)有限公司转发的浦东国资委通知,通知主要内容如下:一、根据浦东新区国资国企改革方案总体部署,拟将上市公司打造成战略目标明确、治理结构规范、激励约束机制完善、竞争优势突出的国有投资控股的公众公司;二、调整外高桥集团、上市公司管理体制,充实上市公司高管团队,优化上市公司组织架构,完善市场化管理机制;梳理外高桥集团所属的非上市资产,委托上市公司管理并签订委托协议。上述有关事项尚待外高桥集团、上市公司履行相关方案决策程序后实施。

　　公司国企改革启动,将成为激励机制完善的国有控股公司:我们认为,通知实质上肯定了外高桥上市公司的市场竞争类行业地位。公司将实现上海国企激励约束机制的率先突破,后期有望顺利出台相关政策。未来上市公司将通过管理提升价值,并择机退出以实现国有资本的增值,即未来上市公司股权有望向国有流动平台逐步划拨以实现保值增值。该方案已经细化到管理体制和人员团队,我们预期后期高桥集团将实现管理中心下沉,完成做大上市公司,做虚企业集团发展战略。此外,多层次解决集团与上市公司同业竞争问题,避免业务冲突,做强做大上市公司是后期业务趋势。我们认为方案已在多层面为上市公司后期更大程度制度突破打下基础,继续看好公司的未来发展。

　　投资建议:在李克强总理 “开放倒逼改革”下外高桥乃至股份公司将成为全球重要战略核心平台公司。目前自贸区建设已上升为国家战略,公司外高桥基本面将进入实质性反转阶段。未来公司将重点开发港务区、物流区、森兰中块和南块国际社区在内的自贸区一期项目以实现“产城融合”。其中森兰项目130 万平(目前已启动78.58 万平),有望给公司带来丰厚回报。我们预计公司2015、2016 年EPS 分别是0.74 和0.91 元。对照香港自由港政策下生产要素价值重估,我们预计未来公司资产价值将显著受益自贸试验区推进进程,并受到政策红利、产业升级、地价重估、定位转变和职能升级五大利好,为此我们预计公司RNAV 至42.72 元。截至6 月15 日,公司收盘于44.66 元,对应2015、2016 年PE 分别为60.35 倍和49.08 倍。考虑到公司将受益于上海国资改革和自贸试验区建设,定向融资将加快公司五大平台建设,考虑到上海自贸区上市公司2015 年平均PE 约77 倍, 我们以2015 年85 倍的PE,即59.20 元作为公司6 个月目标价,维持“增持”评级。

　　风险提示:行业面临加息和政策调控两大风险。