房地产行业:8月成交环比温和放量 四股要翻身

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　　房地产行业:8月成交环比温和放量,同比增速抬升

　　类别：行业研究 机构：广发证券股份有限公司 研究员：乐加栋,郭镇,金山 日期：2016-09-23

　　8月成交环比温和回升,同比增速因低基数出现抬升

　　2016年8月份全国商品房成交环比呈现上升,同比增速扩大。我们监控的全国44城市成交指数8月份为407,较7月份环比上升4.3%,同比上涨21%,增幅与16年7月相比扩大了9个百分点。2016年8月份39城市住宅成交指数为442,环比上升5%,同比增长20%,增幅与16年7月相比扩大了9个百分点。

　　整体来看,8月成交淡季不“淡”,环比小幅上涨,同比增速因低基数呈现抬升。而政策方面,各城市政策持续分化,其中热点城市调控政策继续加码,其中苏州、南京以及武汉出台差别化信贷政策。除信贷收紧外,二线城市限购重新回归的迹象十分明显,首先苏州8月对非本市户籍家庭重启限购,成为首个出台限购的二线城市,而厦门及杭州则在9月紧随其后,均再次重新出台限购政策。目前,房价上涨效应逐步蔓延至中西部中心城市,中西部省会城市房价补涨明显,在这种情况下,不排除这些城市未来出台调控政策的可能性。

　　各线城市成交市场呈现量增价涨态势

　　2016年8月各线城市成交环比均呈现温和回升,且同比数据来看,各线城市成交同样呈现上涨态势,其中,一线城市同比由负转正,且呈现较大幅上涨,而二三线城市同比增速均进一步扩大。库存与去化方面,各线城市绝对库存量及去化周期均继续下行,其中一线和二线去化周期均在7个月左右,而三四线去化周期则依旧处于较高水平,约为13.7个月。房价方面,各线城市房价环比均上涨,且涨幅扩大,其中,一线城市环比涨幅最高,涨幅较7月份扩大0.36个百分点至2.35%,二线城市和三四线城市则分别环比上涨1.66%和1.13%,增幅分别扩大0.4个百分点和0.35个百分点。

　　本月观点

　　整体来看,8月份市场景气度依旧处于高位,成交、推盘温和放量,带动库存持续改善。而政策层面上,各线城市依旧分类调控,其中热点城市调控政策密集落地。此外,值得注意的是,整体信贷边际宽松逐步消失,35城市首套房贷利率结束了15年以来的持续下行态势。展望未来,我们维持前期判断,低基数效应下,9月同比增速或将继续抬升,但中期来看,行业基本面量价调整的趋势不变。

　　风险提示

　　政策收紧风向可能蔓延至其他热点二线城市。行业销售增速低于预期。

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　　万科A:曲折中继续前行

　　万科A 000002

　　研究机构：广发证券 分析师：乐加栋,郭镇,金山 撰写日期：2016-09-02

　　毛利率预期企稳,费用率控制优异

　　2016年上半年营收748亿,同比升49%,营业利润99亿,同比升14%,归属净利润54亿,同比升10%,EPS为0.48元。结算毛利率略降至26.05%,随着销售均价不断上升,未来毛利率将企稳。得益于项目跟投和事业合伙人机制,费用率继续降低。财务一如既往稳健,现金流健康,净负债率仅14%。

　　销售领先,拿地合理,持续聚焦主流

　　上半年销售1901亿,市占率4%,保持领先,预计公司全年销售规模达3900亿,同比升49%。拿地保持理性、聚焦客户真实需求、并更加重视存量资产机会。上半年拿地建面1260万平,去补相当,拿地金额692亿,占销售规模36%,力度平稳。城市布局继续以一线和二线省会城市为主,上半年拿地预估毛利率34%。目前权益土储3582万平,足够两年以上开发。

　　围绕城市配套服务商不断拓展新业务

　　物流地产2015年正式布局不多拓展,坚持“聚焦大客户、聚焦重点城市、主打高标库产品”核心战略。万科物业除保持住宅物业领域领先优势外,还积极拓展商业写字楼物业服务市场,深耕核心城市,目前在管面积2.76亿平米,2016年上半年,公司物业管理收入17.65亿,同比升59%l预计16、17年EPS分别为1.96、2.55元,下调至“谨慎增持”评级

　　万科于今年7月首次入选《财富》“世界500强”,名列第356位。全年地产销售规模或近4000亿,整体业绩也将继续保持较快增长。围绕城市配套服务商的新业务拓展不断推进。但考虑到公司股权结构变化不确定性对公司运营稳定性和发展前景的潜在负面影响,我们下调公司的投资评级。

　　风险提示

　　公司股权结构的不确定性对公司运营稳定性的负面影响。