STCN地产行业双周报：新型城镇化规划之机遇

　　（3.3-3.16）

　　一、热点聚焦

　　在今年前2月全国楼市首次出现量价回落后，喧嚣的楼市告一段落。目前房地产行业最引人关注的话题是，进入清淡期的楼市是否会出现降价潮？房地产行业的曙光在哪里？

　　成交下降 一线城市继续限购

　　1-2月全国商品房销售的量价数据同比出现了一年以来的首次负增长。同时，由于销售额的下跌幅度大于销售面积，显示商品房的销售均价已有小幅下调。1-2月全国商品房销售面积1亿平方米，同比下降0.1%，商品房销售额7090亿元，同比下降3.7%。

　　据搜房网数据，今年3月已过半，上海楼市的成交量与去年同期相比下滑五成以上。与此同时，期内新房供应量达56.6万平方米，创近五年同期新高，当期供求比为2.5:1。

　　另据中原地产研究部统计，3月上半月，北京新建住宅合计签约套数为3346套，二手房住宅合计签约3906套，累计签约7252套，创造了北京楼市6年来同比最低值。

　　据相关媒体3月16日报道，住房和城乡建设部在2014年已经不再要求地方政府上报并向社会公布当年度房价控制目标。不过，住建部已经明确北京、上海、广州、深圳四个城市，在2014年中须从严落实房地产调控的有关政策。同时要求上述四城市要继续执行限购政策。

　　房价下跌从三四线城市开始？

　　长三角楼市掀起的降价风暴，目前显现扩围之势。

　　根据杭州房地产协会相关数据显示，近期杭州大概6个楼盘出现了不同幅度的降价，降幅每平方米大概在3400元到5000元不等，大约能够打个八折。对于率先降价，业内人士分析认为区域供给过高、竞争激烈，以及开发商的资金链紧张是降价事件的本质原因。

　　自从杭州打响马年降价第一枪后，降价的城市出现扩围。江苏常州某楼盘加入降价行列，单价直降5000元。另据媒体报道，秦皇岛某楼盘更是推出了打六折的力度去库存。分析称，让多个楼盘做出大幅降价的原因之一，是楼市供需结构的失衡。

　　对于今年的楼市，一线城市与三四线城市楼市分化已经是业界普遍认同的观点。而全国政协委员、住建部副部长仇保兴近期曾表示，“房价分化现象将来会越来越严重”，他认为，我国房地产全面崩盘不大可能，但是局部地区、个别城市如果不注意调控，就会出现像鄂尔多斯等地那样的情况，需要注意。

　　据国家统计局数据显示，1月份，全国70个大中城市房价环比上涨城市个数减少，下降的城市个数增加，环比涨幅总体稳中有降。与此同时，今年1月，全国25个三线城市新建住宅成交量创6个月新低，14个四线城市新建住宅成交量创下11个月新低，三四线城市房价下降已现端倪。

　　房地产机会在哪里？

　　《政府工作报告》提出，以全体人民住有所居为目标，坚持分类指导、分步实施、分级负责，加大保障性安居工程建设力度。

　　“提出分类调控，实际上就是不能开一个药方大家都治病，必须分类。”仇保兴说，今后要增加中小套型商品房和共有产权住房供应，要解决中间层、低收入阶层的住房问题。今年，将新开工700万套以上。

　　对于我国的房地产市场，仇保兴认为：“房价分化现象将来会越来越严重，但10年内中国房地产不可能出现大的危机。”得出这样的结论，他给出的理由是“因为我国城镇化还要解决‘三个1亿人’的问题：促进约1亿农业转移人口落户城镇，改造约1亿人居住的城镇棚户区和城中村，引导约1亿人在中西部地区就近城镇化。”

　　中共中央、国务院近日印发《国家新型城镇化规划(2014-2020年)》提出，要实施好有序推进农业转移人口市民化、优化城镇化布局和形态、提高城市可持续发展能力、推动城乡发展一体化四大战略任务。分析认为，虽然新型城镇化的核心内容不是房地产，但庞大农村转移人口的住房需求以及棚户区、城中村的改造无疑将使房地产行业大幅受益。

　　据悉，今年我国将继续大规模推进各类棚户区改造，全年计划改造470万户以上，预计完成投资将超过1万亿元，目前国家已经出台相应的支持政策，加快棚户区改造。

　　二、机构视点

　　国泰君安：新型城镇化规划出台符合预期，预计将催化房地产板块的估值修复进程。资本市场对房地产行业中长期需求的担忧，是目前压制房地产板块估值的最核心因素，该因素的缓解有望催化房地产板块的估值修复进程。

　　东北证券：至少在今年上半年在政策面平稳，市场面仍然以调整为主的背景下，地产股的总体运行格局将维持震荡筑底的格局；目前一线地产股的2014动态PE估值已经不足5倍并已是历史上最低估值，但估值新低屡被打破，也显示出投资者对房地产行业的悲观预期。但相信只要2014年全国商品房市场不出现大的波动，并能够保持增长的话,地产股虽暂无趋势性机会，但却仍然存在较大的反弹机会。

　　东莞证券：1月份40大中城市成交土地面积大幅回落，成交总价上涨，楼面均价大幅提升。显示开发商拿地更集中在一二线及热点城市。土地市场区域间热度分化明显。短期地产板块存在估值向上修复必要。但一段时间内受制于行业基本面向下,估值中枢整体明显向上动力欠缺。只会有超跌反弹的机会,幅度可能在10%-12%左右(从3月初的位置为基点)。机会仍在个股上，建议关注万科A、金地集团、格力地产、南国置业、世联行、深振业A、荣盛发展、福星股份、华夏幸福、中华企业等。

　　三、近期成交及房价情况

　　1、上周一线城市成交情况

　　上周，一线城市成交普遍上升，其中深圳一手住宅成交662套，环比上升14.34%，成交面积为6.08万 。

　　2、房价走势

　　四、近一周券商评级

　　买入4个，增持5个，中性5个.

　　五、名人观点

　　马跃成（财苑）：总理不提房价调控有什么含义。地产评论家马跃成撰文称，通过一年的政策调整和观察，效果还是明显的，社会上关注楼市的浮躁心态正在逐步淡化。但是，政府在楼市调控方面提出的抑制投机和投资需求的主张，一直没有放弃过，抑制房价过快增长的目标也没有提出不要了。在这种情况下，实施“双向调控”的措施，应该是更有利于房地产市场向着稳定健康方向发展的不错的选择。

　　张宏伟：不动产登记对楼市调控的意义：同策咨询研究中心总监张宏伟认为，从十八届三中全会及“两会”来看，2014年及未来几年内，当宏观经济结构改革初有成效，宏观经济逐步好转之时，在建立个人住房信息系统的基础上，房地产税（房产税）、二手房交易环节征收20%增值税、“空置税”势在必行，关于房地产方面的税制改革顶层设计势必会逐步推出。最终，房地产市场调控的税费经济手段会更加突出，以税费手段改变市场需求结构，坚持“去投资化”，使市场回归自住属性，促使楼市长效性调控机制逐步形成。