环首都圈铁总计划:高铁布局京津冀客运专线 七股爆发(5)

　　华夏幸福:上演完美开局

　　华夏幸福 600340

　　研究机构：平安证券 分析师：周雅婷 撰写日期：2014-04-30

　　投资要点

　　事项:公司公布2014年一季报,实现营业收入31.6亿元,同比增长159.3%,归属上市公司股东净利润6.2亿元,同比增长32.0%,实现EPS0.47元,符合此前市场预期。

　　平安观点:

　　收入结构差异致净利增幅小于营收增幅。受去年低基数影响,报告期公司营收同比增长159.3%。净利润增速远低于营收增速主要因为:去年一季度主要结算高毛利率的产业发展服务业务,单季毛利率高达80.4%,今年一季度产业发展服务业务占比有所下滑,整体毛利率仅49.1%。尽管单季毛利率同比大幅下滑31.3个百分点,但仍高于2013年全年13.1个百分点。全年来看,由于公司低毛利率项目基本在去年充分结算,在经历2013年毛利率低谷后,预计2014年全年毛利率将有所回升。

　　销售表现靓丽,异地项目步入收割期。公司一季度实现销售额109.1亿,销售面积90.4万平,同比分别增长56.2%和23.4%,远好于全国商品房销售面积同期下降3.8%的表现。扣除园区回款后销售额83.5亿,同比增长45.6%。

　　受京津冀一体化带动和产品结构调整影响,剔除园区回款后销售均价9446元/平,较2013年均价上涨10.6%。其中产业园区住宅均价9335元/平,城市住宅销售均价8898元/平,环比2013年全年分别上涨6.0%和22.5%。分区域来看,传统的廊坊、固安、大厂仍为销量贡献主力,合计实现销售面积74.7万平,占比达82.6%,与2013年基本持平,天津、镇江、沈阳、无锡等异地项目亦有所发力,约贡献8.4%。

　　拿地略有放缓,园区拓展稳步推进。一季度累计新增建面96.8万平米,同比下降28.6%。需支付地价21.3亿,为同期销售金额的19.5%,较2013年均值(27.9%)下降8.4个百分点。平均拿地楼面价2200元/平米,较2012年拿地均价上升100%,地价上升主要因固安科学大道及东方街地块价格较高(均价3300元/平米,合计占40%)。新增项目除镇江项目外,均位于固安。公司4月与南京溧水区签订委托开发框架协议,委托开发面积不少于8.9平方公里。园区稳步拓展的同时,期内公司与工信国际签订合作协议,将共同打造跨境电子商务示范试验区。我们认为公司除传统的通过参与试验区项目对接和落地,获得投资分成外,本次合作还将打开了公司产业新城接入和复制电子信息与电子商务业务的端口,未来公司或可为入园公司提供电子商务服务,为住宅用户提供增值服务,进一步完善公司整个产业新城模式。

　　资金压力有所增大。期内公司仍在继续加大负债规模,新增长短期贷款31.1亿,期末净负债率达99.2%,较年初增长20个百分点。在手现金111.9亿,为一年内到期长短期借款负债的86%,较期初下降15个百分点,短期债务压力有所增大。剔除预收款后的资产负债率为37.5%,较年初下降2个百分点。由于期内销售表现靓丽,预收款较年初增长14.0%,为398.8亿。

　　维持“推荐”评级。预计公司2014-2015年EPS分别为2.77元和3.89元,当前股价对应PE分别为9.0倍和6.4倍。公司业绩、销量稳健增长,且将持续受益京津冀协同发展带来的政策发展机遇,维持“推荐”评级。

　　风险提示:调控趋紧带来的行业超预期调整等风险。