金融街股权保卫战余音：重构地产股估值逻辑

　　在险资眼里，当下比不动产更有吸引力的是地产公司的股权。

　　4月25日晚间，金融街（000402.SZ）收到和谐健康保险股份有限公司通知，其通过二级市场交易，累计持有的金融街股票已达1.51亿股左右，占公司股权比例的5%，一跃成为公司的第二大股东。

　　尽管和第一大股东的持股比例相距甚远，但前有金地（600383.SH）之鉴，金融街马上作出回应。

　　5月6日，金融街控股股东金融街集团及其一致行动人增持了公司股份55，000，000股，占公司股份总数的1.82%。增持后，大股东合计持有金融街股份总数的29.74%，逼近30%的收购邀约线。

　　这已是金融街母公司短短半个月内第二次大手笔增持。2014年以前，基本只是公司高管小量增持股份，分别是2013年7月的144.4万股，2012年7月的149.2万股，2009年1月的61.9万股及2008年的39万股。

　　中信证券分析指出，尽管公司控股股东选择增持的时间点，可能由众多因素促成，但增持行为的核心理由，无外乎公司控股股东认为公司资源价值明显超过了公司的市值。

　　险资“咄咄逼人”

　　根据金融街一季报显示，除了第一大股东北京金融街集团为国有法人外，十大股东中的其他均是机构投资者：4家保险、3家信托和2家基金重仓。

　　4月底和谐健康险举牌后，安邦系已经成为第二大股东。加上举牌后的和谐健康险，其余九大股东总共持仓为13.45%。其中，安邦保险子公司和谐健康险一季度持股金融街5162.6万股，占比1.71%，位列第三大股东。

　　近年来，“安邦系”引得地产业界极大关注。据了解，自去年12月开始，“安邦系”开始了在资本市场的举牌大戏：先是以136.78亿元的天价举牌招商银行（600036.SH）；此后又与生命人寿在金地集团展开争夺，并三次举牌。

　　2013年1月25日，生命人寿首次举牌金地集团，到当年11月1日，生命人寿已持有金地集团7.85%的股权，以微弱优势超过前第一大股东福田投资。2013年11月5日，福田投资与一致行动人何大江一度增持股份，重夺第一大股东之位，但在之后的4个多月时间内，生命人寿不断加大增持的速度和力度，至今年4月10日，其表决权已经达到12.865%，稳坐金地集团第一大股东交椅。

　　市场过分悲观？

　　生命人寿和安邦保险战略性布局金地集团的过程，伴随着金地集团股价约80%的上涨。中信证券认为，相对来说，金融街净资产价值折价幅度比金地更大，资产的可变现性更好，但第一大股东对于上市公司控制力要强于金地。

　　中信证券进一步分析指出，A 股市场产业思维的缺位，导致公司市值严重偏离公司资产价值。金融街当前市值只有公司净资产价值的约一半。市场对于地产行业和商业地产开发经营模式的不信任，使得公司市值长期偏低。而这种产业思维的缺位，客观上可能触发了持产业思维的长线资金战略布局公司的可能性。对于既可以买商业楼宇，又可以持有上市公司股权的保险企业来说，增持上市金融街的股权比购买金融街区域的不动产更有吸引力。

　　以5月13日5.84元收盘价计算，金融街总市值仅为176.78亿元。而据中信证券测算，金融街拥有68.2 万平米的自持物业，其中约45 万平米位于北京核心区；金融街还握有超过600 万平米地上建筑面积的储备，其中超过百万平米位于北京三环内核心区域。仅北京三环内核心区域的物业和土地储备，最保守市值也高于400 亿元（房屋不低于5万元/平方米，地不低于2万元/平方米），扣除公司净负债后也明显高于公司市值。短期来看，北京写字楼市场趋势良好，地价也几无下跌可能。

　　事实上，整个地产板块的估值都在承受压力。一位不愿透露姓名的央企高层向21世纪经济报道记者表示，资本市场总是用短期目光来衡量公司的长期发展。券商和分析师们并没有真正理解地产企业的发展模式和潜力。

　　但申银证券分析师认为，资本市场悲观情绪过度了。跟随基本面的低迷，中资地产股再次跌回至3月中旬反弹前的低位，部分个股股价刷新一年新低，目前板块估值平均为55%净资产值折价。

　　申银万国研究报告指出，中国房地产已然进入下行通道几乎成为资本市场共识，但申万相对乐观，“相对于供需而言，我们仍然认为中国的房地产市场更大程度上是政策市，行业周期可以非常迅速的因政策影响而改变。”

　　申万分析师认为，与2008和2011年上两轮行业下行周期略有不同的是，本轮行业调整中，买房者的心态未及上两轮显著恶化，客户到访量仍维持在比较平稳的水平。按揭持续紧张是抑制需求释放的主要原因，考虑到目前整体宏观经济的不佳局面，一旦出现更加积极的略微宽松的货币政策，按揭贷款恢复到相对合理正常的水平，需求就会紧跟着回到市场。

　　受险资举牌和公司增持影响，金融街股价如“坐过山车”般大起大落，4月25日－5月8日，该股上涨近12%，其中4月25日涨6.67%，4月28日涨停；5月6日复牌首日跌7.57%，5月7日涨停，5月8日再跌6.36%，5月9日、5月12日，股价接连下挫。

　　资本市场的一系列变动，并没有很快传导到实体经营层面。据21世纪经济报道记者了解，金融街仍将维持拓展一线及区域中心城市，维持快周转思路不变。