习近平12月2日主持召开中央全面深化改革领导小组第七次会议。会议审议了《关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见》。
会议指出,坚持土地公有制性质不改变、耕地红线不突破、农民利益不受损三条底线,在试点基础上有序推进。
中金指出,土地产权将一分为三:所有权属于集体,承包权属于农民,经营权由产权主体自主。土地确权主要是确定农村土地的使用权,包括农地承包经营权和宅基地使用权,类似于城市住宅使用权用房产证的形式确认下来。土地确权工程量大,但由于确权有利于保障农民利益,预计进展顺利,五年内完成。
事实上,各种土地交易行为早已发生,包括耕地、宅基地和小产权房。消除土地市场分割、统一土地市场迟早到来。目前承包耕地流转比例已经超过四分之一,部分土地向专业大户和农业企业集中。但是由于历史问题的复杂性,相关政策在宅基地和小产权房问题上较为谨慎。未来改革方向是将这些交易纳入法律的框架之内,确权就是让农民拥有选择权,而不是替农民做主。市场化机制引入的同时,政府征地行为也需要相应调整。
中金认为,土地市场化改革将提高土地利用效率,大幅增加农民财产性收入,调整政府征地行为,控制金融风险。土地规模经营效率大幅提升,促进劳动力转移,真正实现农民变市民。上一轮部分城镇职工福利分房分享了资产升值收益,目前价值13万亿元。而农民拥有使用权的45亿亩土地价值更大,估计有50万亿元,人均近6万元。
农村居民财产性收入增长将促进中国消费增长。土地供应垄断打破后,将降低土地财政依赖,有助于限制地方政府债务扩张,控制金融风险。
华泰证券认为,投资者可以从以下三个角度挖掘机会:
一、土地流转顺畅后对农业规模化、产业化产生正面影响,亚盛集团、*ST大荒、新农开发、新赛股份以及海南橡胶等公司将长期受益;
二、养殖企业受益于农村土地流转和农村居民加速转移,规模效应将越来越明显,如牧原股份、雏鹰农牧等;
三、农业规模化以后对服务于农业的各个产业都将有积极影响,登海种业、天邦股份等龙头公司都将受益。
另外,相较于上一轮土改行情,本轮土改行情核心驱动将从“政策预期”变为“土改落地”,土地流转加速将催生新型土地流转服务商所持上市公司的投资机会,如获中信入主的隆平高科等。